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「アパート経営ってどうなの?」4つの疑問に答える!儲かる?大家の収入も暴露!

「アパート経営ってどうなの?」4つの疑問に答える!儲かる?大家の収入も暴露!

アパート経営をしてみようかと思ったとき、同時に浮かんでくる疑問があります。

  • サラリーマンの副業で儲かるの?
  • そもそもアパートの大家って収入はどのくらい?
  • 家賃が保証されるサブリースって実は危険だとか?
  • 公務員なんだけど副業できるのかしら?

サラリーマンの副業としてはじめた不動産投資により、給与収入を超える不動産所得が生まれ専業大家として成功している人も大勢います。

また成功例と失敗例から不動産投資の真実と仕組みを学べば、漠然とした不安は消え去りアパート経営をより冷静に客観的にとらえることが可能です。

今回は儲けるためのポイントや儲からない原因を探り、成功談と失敗談を紹介しつつ、「アパート経営ってどうなの? 」という疑問に「あぱたい」がお答えします。

するとみえてくる成功する秘訣は “事業に取り組む姿勢の真剣さ” です。

アパート経営の「どうなの?」その1.副業として儲かるの?

アパート経営の「どうなの?」その1.副業として儲かるの?「アパート経営は儲からない」との記事をネットでみることがあります。しかし本当にアパート経営は儲からないのでしょうか?

「国税庁が公表する平成29年申告所得税標本調査結果」によると、年々不動産所得者の増加がみられます。年金代わりの副業として、アパート経営参入を考えるサラリーマンが、今後増えるのではないかと推測されるのです。

所得者区分別の申告納税者数の累年比較画像引用:『国税庁』平成29年申告所得税標本調査結果「(第4表)所得者区分別の申告納税者数の累年比較」

不動産投資のハウツー本やアパート経営の成功談など、ネットや書籍では「アパート経営は儲かる! 」と情報発信する例があるのも事実です。

多額な資金を投入する不動産投資は「本当はどうなの? 」と思っているかたもいらっしゃるでしょう。そのような疑問を解消できるよう、儲かる人や失敗する人の特徴や体験談を紹介します。

タシカニ
タシカニ

儲かる人と失敗する人の違いを知りたいカニ

儲けるためのポイントは?

アパート経営で儲けるためには “儲かる仕組み” を整えること。

  1. 立地
  2. 資金
  3. マネージメント
あぱたい王子
あぱたい王子

3つのポイント、どれかひとつでも欠けると成功のチャンスが遠のくみタイだよ

立地がよい、入居者ニーズと物件が合致している

儲かるアパート経営の第一条件は、立地条件がよく賃貸ニーズに適合したアパートであること。具体的には次のような条件を備えていることが必要。

  • 最寄り駅から徒歩圏にある
  • 近隣に学校や病院そして商業施設などがあり利便性が高い
  • 車利用の多い地域では駐車場がある
  • 単身向けやファミリー層向けなどエリアの特性に合致している

ほかにもアパート立地について読んでほしい記事があります>>「アパート経営の立地選びに必要な8項目【立地が悪いのに満室になる土地の共通点】」

「親が残してくれた土地があるから」とか「ずいぶん以前にすすめられて買っておいた土地があるから」など、立地条件を無視してアパート事業をはじめることは失敗のもと!

 

頭金を入れて無理な借り入れはしない

頭金など自己資金が足りないからと「フルローン」や「オーバーローン」で融資を受けると、通常より金利が高くなることが多く、返済比率も高くなり失敗の原因に。

不動産投資は「レバレッジ」が効くといわれます。しかしすべての物件に通用するわけではなく、利回りが高く空室率が極端に低い、ごく限られた優良物件であることが条件

アパート経営は長く継続する事業です。10年~20年の間には経営環境に思わぬ変化があるもの。

事業所や商業施設の撤退により、賃貸需要が急減したり生活利便性が低下するなど、入居率に及ぼす影響は計り知れません。

家賃の大幅な賃下げやアパートを売却して撤退を図らなければならない、そんな局面におちいったときに「アパートローン」が足かせとなることも。

こういった万一のときに備えるためにも、頭金は3割前後入れて借入比率を適正な範囲に抑えることです。そうすると経営が悪化しても、アパートを売却して借金を無くすことも可能になるでしょう。

 

しっかりと収支シミュレーションをおこなう

収支シミュレーションをおこなう設定条件は、シビアな数値にするのが鉄則。

アパート経営は家賃収入と事業運営経費とのバランスがよいと儲かるビジネス。

事業スタート前におこなう収支シミュレーションでは、都合のよい数値を収入に入れて計算するといくらでも儲かる結果になりますが、このようなシミュレーションは失敗につながることが予想できます。

  • 入居率は低めに設定
  • 家賃の値下げを前提にする
  • 返済比率は5割以下
  • 大規模修繕費を定期的に計上
  • 火災保険加入は絶対条件

できるだけ条件を厳しく設定したシミュレーションの結果、常に税引き後キャッシュフローが充分プラスになる状態であれば、将来起こりうるリスクへの備えになると判断できるでしょう。

 

成功体験談を参考に!

副業ではじめたアパート経営成功談は、たくさんのハウツー情報を調べるよりも実践的な話が聞けるもの。
ここでは3人の大家さんの体験談を紹介します。

タシカニ
タシカニ

サラリーマンの副業や主婦でも成功した話や値引きのコツがわかるカニ

成功談その1:ブログ『大学生兼不動産投資家』

ブログ『大学生兼不動産投資家』
画像引用:『大学生兼不動産投資家』

最初に紹介するのは、毎月キャッシュフロー100万円の安定経営をするOGAさん。

【OGAさんのプロフィール】
不動産投資をはじめたのは26歳、当時はサラリーマンで年収300万円でした。
「都心部で」「高利回り」「高キャッシュフロー」をポリシーにして、29歳で専業大家になりました。

OGAさんのモットーは「身の丈に合った生活をしよう」というもの。アパートの修繕やリフォームは「DIY」でおこない、極力外注費をかけないようにしています。

コストを抑えようとの意識もありますが、「自らの手によって物件の価値を高める」ことにこだわりがあり、ここが投資家として成功した秘訣ではないでしょうか。

ブログの記事では “投資家の精神” について次のように語っています。

これこそが僕が常に意識している『DIYの精神』である。
身近なことでいえば自炊。
外食というパッケージ化された(高い)商品を買うのではなく、スーパーで材料を買ってきて調理する。この精神は見方によっては “せこい” や “非効率” な考えかたなのかもしれないが、僕のような小資本の投資家にとっては外せない精神だと思っている。

引用:『20代で高利回り不動産投資に出会い→脱サラ→大学入学→自由人になったマイルドな不動産投資家のブログ』DIYの精神

 

成功談その2:入居者間トラブルを未然に防ぐ!

わずか9年で資産総額5億円(20棟200戸)にまで成長させた、カリスマ大家・鈴木ゆり子さん。

不動産投資家としての手腕はもちろんですが、今回は鈴木さんの「大家として、入居者に気持ちよく住んでもらえる心づかい」について紹介します。

わたしは、二階以上の部屋に住みたいという小さいお子さんのいるご家族に「旅行やなんかにいったときは、下の階に住むかたにお土産を買って、お子さん自身に届けさせてやんなさいね」なんて、ちょっとしたアドバイスをしています。
そうすればお子さんは「よその家の子」ではなく「○階の××ちゃん」だと、ほかの住人たちに意識を持たせ、関係を築いていくことができるからです。
よい関係が築けていれば、入居者トラブルだけではなく、いざというときその子を守ってくれる大人が増えることにもつながります。
入居者同士のつながりを深めていくことも、大家として大切な役目のひとつではないでしょうか。

引用:『不動産賃貸経営博士』騒音トラブルが起きる理由と原状回復の時の大切なこと

カリスマ大家・鈴木さんが対談で語った「大家の心得」の一文でした。

管理会社に任せきりにするのでなく、大家自らが入居者同士の人間関係を形成するための橋渡し役をすることで、騒音などがトラブルにならないような良好な生活環境を入居者に提供しています。

このように鈴木さんは、入居者に満足してもらうことが円満なアパート経営につながると考えておられるようです。

 

成功談その3:物件は少しでも安く買う!

投資物件購入は「指値(値段指定)」が鉄則! 買付がとおらなかったら落ち込まずに、次の物件を探しにいくべき。あきらめたらそこで試合終了!

このような考えを述べるのは、新築RC物件・海外物件など含め計100室を所有する張田ミツルさん。

張田さんは、買付けを入れるとき必ずやってることがあります。「指値」は当然ですが、指値金額の根拠や取得できた場合のアパート経営方針などを、手紙にして売主さんに手渡しているのです。

実際の手紙を掲載した記事があるので、ご紹介します。

お譲りいただけた際には、セキュリティーに配慮した入居者様に安全安心な住まいを提供、定期的に外装および内部リフォーム修繕を行い、末永く運営したく思っております。

そして、年数経過を感じさせないための取り組みとして、キッチンや風呂などの水回り設備および暖房機器、照明器具、壁紙の張替、照明の増設などを設置したく思っております。

中略

昨今の銀行評価では、築20年ですと法定耐用年数から試算する融資期間が短期間に設定されてしまいます。わたしの捻出可能な自己資金を考慮いたしまして価格を買付証明書を提示させていただきました。

引用:『健美家』1棟目で失敗しない買付けの入れ方~指値が通った売主様へのお手紙~

あぱたい王子
あぱたい王子

手紙を添えると「真剣」な気持ちが売主に伝わるね

タシカニ
タシカニ

一方的な指値を書いた買付よりも成功率が上がりそうカニ

 

儲からない原因は?

「アパート経営は儲からない」という主張の多くは、失敗事例からそのように結論づけていますが、なかには「このやりかたじゃ失敗してもしかたがない……」と思われる事例がたくさんありそうです。

失敗事例から失敗の原因、すなわち「儲からない原因」をみてみましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子

失敗は成功のもと……昔からいわれているね! 

タシカニ
タシカニ

失敗を反面教師にすれば成功するカニ! 

失敗事例はこちらの記事も参考にしてください>>「サラリーマンのアパート経営の始め方【5つのリスクと失敗例で学ぶ】節税と収支シミュレーション」

空室リスクを考えていない

収支シミュレーションと比較して儲かっていないと感じるなら、入居率設定を見直してみましょう。100%の入居率は理論的にあり得ないのですが、90%台はかなり高いほう。

シミュレーションでは80%を最大値とし、通常で70%台から、条件の悪い物件では60%台で検討することが望ましい場合もあります。

空室増加と賃料値下げは必ずシミュレーションで設定しなければならない条件です。

そのうえであらゆる空室対策を実施することにより、80%~90%前半の標準的な入居率を維持できると考えましょう。

あぱたい王子
あぱたい王子

安定したアパート経営を実現しタイなら、シミュレーションはシビアに!

表面利回りしかみていない

物件購入時に「表面利回り」によって判断する人がいます。表面利回りは想定家賃収入を物件価格で除した数値ですが、アパート経営の収益性を正確に判断するには「実質利回り」でなければなりません。

表面利回りと実質利回りの計算式は以下に示すように違うものです。

表面利回り 想定年間家賃収入÷物件購入価格
実質利回り (想定年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+購入時諸費用)

具体的に数値を入れて計算してみるとよくわかります。

物件購入価格:5,000万円
購入諸費用:500万円
想定年間家賃:500万円
年間諸経費:100万円

表面利回り 500万円÷5,000万円=10%
実質利回り (500万円ー100万円)÷(5,000万円+500万円)=7.27%

利回りは10%と7.27%の違いがあり、収益額の違いは100万円にもなっています。

表面利回りだと “高利回り” とみえる物件が、実質利回りではそれほどでもないことがわかっていただけるでしょう。

 

自己資金をプールしていない

投資物件のなかには自己資金の準備がほとんどなくても購入できる物件がありますが、そのような物件を購入し、予定外の大規模修繕工事が突然必要になると問題です。

自己資金のプールが少ない場合は突然の工事により、手持ち資金がほとんどなくなったり、手持ち資金では足りず借入金が必要になることもあるでしょう。

毎月の収支バランスがよく、余剰金を積立てできる状況ならよいのですが、毎月ギリギリのなかで返済をしている状況だと空室が1室増えるだけで資金ショートしてしまいます。

資金不足がつづくとローン返済の滞納や、修繕工事ができず空室が埋まらないなど、アパート経営が継続できなくなり手放さなくてはならない状況になることも。余剰資金のない事業は非常に危険なのです。

 

失敗体験談を反面教師に!

失敗談には「こんなことが実際にあるの? 」と思うような事例もありますが、後続者の参考になることも事実です。

タシカニ
タシカニ

「経験はなによりの宝」。でもできれば、失敗体験はしたくないカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

ここで紹介するような体験をしないためにも、失敗談から多くを学びタイね

失敗談その1:ブログ『不動産投資で地獄を見た』

不動産投資で地獄を見た

画像引用:『不動産投資で地獄を見たブログ』

失敗例の典型的なパターンを経験したのは、地獄大家さんです。失敗に至った経緯は以下のとおり。

  1. 不動産業者から紹介された新築アパートを購入
  2. 表面利回り8%後半、提携ローンで2.8%の融資がつく条件
  3. 購入2ヶ月で満室状態に

ここまでは非常に順調にきたようですが、満室になって間もなくのこと立てつづけに退去が相次ぎました。

原因を探るとこんなことが浮かびあがってきました。

駅徒歩10分以内の物件だったのですが、物件までの急な坂道がネックだった

引用:『不動産投資で地獄を見た』不労所得を得るはずだった新築アパートが…

その後、家賃設定を下げフリーレントも設けて、なんとか空室を埋めることができたそうですが、表面利回りは6%台に落ち込んでしまいました。

ブログの筆者はそもそもの原因をこう述懐しています。

どうやら、最初に業者が設定していた賃料が、新築プレミアムを上乗せした相場より相当高い価格設定だったようです。

引用:『不動産投資で地獄を見た』不労所得を得るはずだった新築アパートが…

あぱたい王子
あぱたい王子

利回りが2%以上も下がるとは! 

タシカニ
タシカニ

不動産業者の話を真に受けて、十分な調査と検証をしなかった結果カニ……

失敗談の詳しい内容はブログでどうぞ⇒『不動産投資で地獄を見た』不労所得を得るはずだった新築アパートが…

 

失敗談その2:管理会社の不履行が原因で……

管理会社の選定が原因で、アパート経営がうまくいかないケースは実際多くあること。東京都M.Yさんの、購入した中古アパートの管理会社をそのまま継続していて失敗した事例を紹介します。

簡単に経緯をみてみましょう。

  1. 1棟5戸のアパートを購入、3室入居済
  2. 1戸は滞納履歴のある入居者
  3. 空室2戸を40万円でリフォーム
  4. まったく空室が埋まらず管理会社から7千円の値下げ提案が
  5. 値下げしても埋まらずさらに、滞納履歴入居者が夜逃げする

このような状況になり大家さんはたまらず「大家の会」などで相談し、管理会社を変更することにしたのです。

大家さんは値下げしても埋まらなかった原因を、このように述べています。

どうやら専任だった前の管理会社が、情報を出さず抱え込んでいたようでした。
あとから知った話ですが、このとき管理会社は滞納者への催促のやり取りも一切行っていなかったそうです。悔しさとどうしたらよいのか分からなさで大泣きしたのを覚えています。

引用:『不動産賃貸経営博士』大家の失敗談?1つの物件で空室・家賃滞納・夜逃げ・残置物の処分まで対処方法

滞納履歴者への対応についても、管理会社はなにもしていなかったことが判明。管理会社に任せきりにするのは危険なことと、あらためて教えられる事例です。

あぱたい王子
あぱたい王子

他人任せは絶対禁物だよ! 

タシカニ
タシカニ

問題があるときは必ず現地に行って、自分の目と耳で確認するカニ

 

失敗談その3:家賃が支払われていても要注意!

大家さんにとってもっとも怖いのは「家賃滞納」でしょう。

ところが、家賃さえ入っていればよいかというとそうでもない! という事例があります。東京都H.Mさんが体験した事例の経緯はこうでした。

  1. ある入居者から連絡があり「隣の部屋の匂いがひどく、ゴキブリも出ている」と……
  2. 隣室を調べると「ゴミ屋敷」に
  3. 入居者は生活保護を受けており家賃は行政が支払っていた
  4. 行政や親とも相談し退去することに

退去後の室内はひどい状態でリフォーム費用に100万円かかったとのこと。大家のH.Mさんはこう述べています。

損害賠償請求も可能でしたが、定期的に物件の様子を確認していれば防ぐことができたかもしれない事件だったと思い求めませんでした。「家賃滞納がない=大きなトラブルが起きていない」とはならないことを身に沁みて実感した出来事でした。

引用:『不動産賃貸経営博士』ゴミ屋敷に住む餓死寸前の女性…

あぱたい王子
あぱたい王子

静かに進むトラブルもあることを承知しておきタイね

 

アパート経営の「どうなの?」その2.大家の収入っていくら?

アパート経営の「どうなの?」その2.大家の収入っていくら?大家さんはどのくらい儲かるのか?

専業大家さんだけのデータではないですが、不動産所得の平均額は517万円(収入は600万円を超えると予想できます)と国税庁が「平成28年申告所得税標本調査結果」で公表しています。

また「所得階級別の所得金額の構成割合」のデータからは、不動産所得者のうち「500万円超1,000万円以下」の階層がもっとも多いことがわかります。

所得階級別の所得金額の構成割合をグラフにしたのが下図です。

所得階級別の所得金額の構成割合
出典:『国税庁』平成28年申告所得税標本調査結果「(第15図)所得階級別の所得金額の構成割合」

グラフからは500万円超が2/3を占めることも読みとれ、大企業並みのサラリー収入を得ている人がたくさんいることが窺えます。

 

アパート経営の「どうなの?」その3.サブリースは危険?

アパート経営の「どうなの?」その3.サブリースは危険?サブリースとは、アパートを一括借上げしたサブリース会社が入居者募集から管理まで、一貫して賃貸事業をおこなう仕組みです。

 

サブリース会社が集金した家賃から一定額の手数料を差し引いて、残りを賃料として大家さんに支払う方式

  • 管理をサブリース会社がおこなうので大家さんは手間がかからない
  • 入居状況にかかわらず毎月同じ賃料がサブリース会社から支払われる

このようなメリットが大家さんにありますが、次のようなデメリットもあるのです。

  • サブリース会社から家賃値下の要求がある
  • 修繕工事が高くなる
  • 突然サブリース契約を打ち切られることがある

サブリースに関する注意点はこちらの記事で>>「アパート経営の詐欺【6つの具体的な嘘から学ぶ】不動産の正しい知識」

タシカニ
タシカニ

サブリースは活用次第でメリットもあるカニ! 

あぱたい王子
あぱたい王子

十分内容を理解したうえでサブリース契約を結びタイね

 

アパート経営の「どうなの?」その4.公務員の副業にできる?

アパート経営の「どうなの?」その4.公務員の副業にできる?公務員の副業は下記の法律により原則的に禁止されています。

あぱたい王子
あぱたい王子

公務員はキビシイね~

しかしアパート経営のような不動産投資については、以下の条件を満たすと可能になっています。

  • 独立家屋の賃貸は5棟未満
  • 独立家屋以外(アパートなど)は10室未満
  • 土地の賃貸は契約件数が10件未満
  • 劇場・映画館・ゴルフ練習場など娯楽集会・遊戯などの設備を設けたものは禁止
  • 旅館・ホテルなどの用途は禁止
  • 建築物である駐車場または機械設備を設けた駐車場は禁止
  • 青空駐車場の場合は10台未満
  • 賃料収入が年間500万円未満
  • 太陽光発電施設は10キロワット未満

参考:『人事院』人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について

アパート経営の場合、最大9戸までのアパートで年間家賃収入が500万円未満であれば問題がないということです。

しかし職種によってさらに制限がある場合もあるので、アパート経営を検討されているときは、職場で念のために確認するようにしてください。

まとめ

「国税庁が公表する平成29年申告所得税標本調査結果」では、年々不動産所得者が増加している様子がみられ、また不動産所得の平均額は517万円となっています。

サラリーマンが副業としてアパート経営で儲けるためには、好立地物件の入手や綿密な収支シミュレーションが欠かせません。また無理な借り入れなども絶対に避けるべきです。

不動産投資とかアパート経営というと、なんとなく “身構えて”しまいそうです。ところが空き家になった実家を賃貸にしてみたとか、転勤になったので自宅を賃貸にしたなど、身近なところで大家業を開始することがあります。

たまたまはじめた賃貸事業が、やがてアパートを複数所有する本格的な不動産投資家になっていたという例もあるのです。

成功談でご紹介した3人の大家さんは、アパート経営に取り組む姿勢が真剣であれば、必ず道が拓けるものだと教えてくれています。おかげできっと疑問も解消されたのではないでしょうか。