青色申告の特典は最大限活用を!アパート経営における確定申告のいろは

青色申告の特典は最大限活用を!アパート経営における確定申告のいろは

今や一生一業の時代は終わり、サラリーマンとして働きながら副収入を得る人が増えています。

副業と言っても様々な種類や手段ががありますが、日々忙しく暮らしている会社員の方でも副収入を得やすいのが「アパート経営」です。

そんな副業としても人気があるアパート経営ですが、「アパート経営に興味があるけどよくわからない」そう思う方もいるはずです。

そこで今回、知らないと損をするアパート経営の青色申告制度について「あぱ貸」が詳しく紹介していきます!

確定申告とは

確定申告について紹介します。
確定申告とは、1月1日から12月31日までの一年間の間の所得を申告し、税額を確定させる手続きのことを言います。原則として、翌年の2月16日から3月15日(2019年の場合は土日を挟むので2月18日月曜日から)の期間に確定申告を行います。

また、確定申告を行う際は、確定申告書という書類で住所地の所轄税務署にて確定申告を行うことになります。平日など忙しくて税務署に行けない場合などは、郵送もしくはネットでの確定申告も可能です。

確定申告を行わなければいけない条件として、その年の課税標準の合計額が所得控除の合計額を超える場合には、確定申告を行わなければいけません。つまり、納付すべき税額が算出される場合は確定申告を行わなければいけないということになります。

ですが、会社員などの給与所得者は年末調整によってその年分の所得税の精算が終わるので確定申告をする必要ありません。

ただし、以下に該当する場合は会社員であっても確定申告を行う必要があります。

  • 給与収入が2000万円を超える場合
  • 2ヶ所以上から給与を受け、従たる給与などが20万円を超える場合
  • 1ヶ所から給与を受け、給与所得・退職所得以外の所得が20万円を超える場合
  • 同族会社の役員等で、その同族会社から資産の貸付にかかわる所得

還付や控除を目的に確定申告を行う場合(任意)

  • 医療費控除などの控除を受ける場合
  • 退職時に退職所得に関する申告書を提出せず、源泉徴収された金額が過大な場合
  • 住宅借入金等特別控除を受ける場合

これら上記に該当する場合は確定申告を行う義務はありませんが、確定申告を行うことで還付を受けることができます。

サラリーマン大家の場合は?

会社員として働きながらアパート経営などをされる方が増えていますが、サラリーマン大家の場合は、「1ヶ所以上から給与を受け、給与所得・退職所得以外の所得が20万円を超える場合」に該当します。

つまり、不動産所得が年間20万円以上あった場合には、確定申告が必要になりますよ。

土地やアパート、マンション、事務所などの貸付けによって得た収入を不動産所得と言いますが、確定申告を行う際の不動産所得の計算式は以下の通りになります。

「総収入金額-必要経費=不動産所得の金額」

必要経費には税金、減価償却費、修繕費、管理費のほか該当不動産を維持するためにかかった費用などが含まれます。

つまり、アパート経営を行った実績として収入を得た場合、全額に対して課税されるのではなく、アパート経営を行う上で使用した必要経費は、アパート経営収入から差し引いて課税されるということになります。

白色申告と青色申告の違い

白色申告と青色申告の違いを紹介します。

不動産所得、事業所得、山林所得には白色申告と青色申告の2パターンがありますが、白色申告者は一般的な申告を行う人のことを指します。

そして、青色申告者とは、ある一定の条件をクリアし、青色申告者の要件をクリアした場合に青色申告を行うことができますが、青色申告を行う人を青色申告者と呼びます。

白色申告と青色申告の違いはまず、記帳の方法です。白色申告の場合は簡易な方法による記帳が認められています。青色申告は一定の帳簿を備え付け、記帳しなければいけません。

また、青色申告を受けようとする場合は帳簿の記帳方法の他にも様々な要件をクリアする必要があります。

ですが、白色申告者に比べて青色申告者は税金面などで様々な特典を得ることができるのが特徴です。アパート経営を行うなら、青色申告者になって税金面で特典を得られたほうが、得をします。

実際に支払う税金が安ければ安いほど可処分所得は増えますよね。

白色申告の特徴

一般の申告をする人のことを白色申告者と呼びますが、白色申告の特徴としては、簡易な方法の記帳が認められている点です。ですが、青色申告に比べて様々な特典が得られません。

青色申告者と比べると損をしてしまいます。白色申告者のメリットと言えば、青色申告に比べて、特別な手続きがいらない点や、簡易な帳簿の記帳が認められている点程度です。また、青色申告者の場合であっても、簡易な帳簿の記帳が認められる場合があります。

青色申告の特徴

青色申告とはそもそも不動産所得・事業所得・山林所得がある人が、税法に従って帳簿の記帳をし、自主的に正しい申告を行おうとする人に特典を与えましょうという制度です。

また、青色申告者はその帳簿書類を7年間は保存しなければいけないという義務も発生します。

つまり、白色申告に比べて備え付けなければいけない帳簿が多かったり、提出書類が増えたりと、手間が多くなりますが、様々な特典を得られるのが特徴です。

不動産投資における青色申告の特典

不動産投資における青色申告の特典を紹介します。

不動産所得における青色申告の特典として主たるものは下記のものになります。

  • 正規の簿記の原則に従い記録しているものは65万円の青色申告特別控除を受けられます。(簡易な記帳や期限後申告の場合は10万円)
  • 青色事業専従者給与を原則として全額経費に算入できる
  • 純損失の繰越控除を翌年以降3年間受けられる
  • 貸倒引当金等の引当金を必要経費に算入できる
  • 少額減価償却資産の特例を受けることができる

青色申告を行うことでこのような特典を得ることができます。

青色申告承認申請書の届出が必須

青色申告承認申請書の届出が必須となります。
青色申告を行おうとする場合はその年の3月15日までに納税地の所轄税務署長に対して青色申告承認申請書を提出しなければいけません。

その後、所轄税務署長の承認を受けた場合、その年の分以後の所得税について、青色申告をすることができます。

青色申告承認申請書は税務署に置いてあります。また、国税庁のWebサイトからダウンロードして印刷することも可能です。

そして、その年の1月16日以後に新規開業を開始した場合は、業務を開始した日から2ヶ月以内に青色申告承認申請書を納税地の税務署長に提出することで青色申告を行うことができます。

その年の1月16日以後に業務を継承した場合も、業務を継承した日から2ヶ月以内に青色申告承認申請書を所轄税務署に提出することで青色申告を行いましょう。

ただし、青色申告を行っていた被相続人から業務を継承した場合は、被相続人の死亡による準確定申告書の提出期限である相続の開始を知った日の翌日から4ヶ月以内までに青色申告承認申告書を納税地の税務署長に提出することで青色申告を行うことができます。

青色申告特別控除(65万円か10万円)が受けられる

青色申告特別控除が受けられるポイントを紹介します。
青色申告を行うことで、特典の一つとして、青色申告特別控除を受けることができるようになりますが、白色申告では特別控除などは一切ありません。青色申告者のみ受けられる特別控除です。

青色申告特別控除には65万円の控除を受けられる場合と、10万円のみ控除を受けられる場合とがあります。

それぞれ要件が異なります。詳しく解説していきます。

控除額65万円の要件

アパート経営で青色申告特別控除を65万円受けようとする場合には下記の要件を満たす必要があります。

  • 正規の簿記の原則に従って記帳されていること。
  • 事業的規模であること

これらを満たすことで65万円の青色申告特別控除の対象となります。また、10万円の青色申告特別控除の場合の要件や特徴は下記のとおりです。

  • 簡易な記帳を行っていた場合
  • 期限後申告の場合
  • 事業的規模でない不動産所得、山林所得に関わる事業しか行っていない場合の青色申告特別控除(事業的規模ではなくても65万円の特別控除を受けられる場合があります。)

これらの場合は青色特別控除額は10万円になります。

事業規模であること

事業的規模であるかどうかの判断基準は、社会通念上、事業と呼べるかどうかで判断されます。

また、形式基準として、5棟10室の原則というものがあり、一戸建ての貸付の場合は5棟以上、マンションやアパートなどの貸付の場合10室以上の貸付で形式基準の5棟10室をクリアし、事業的規模として認められます。

また、事業的規模であると認められた場合であっても、不動産などの貸付によって得られた収入は事業所得ではなく、不動産所得になりますので、注意が必要です。

ただし、アパート賃貸が一室のみで事業的規模と認められない場合でも、65万円の青色申告特別控除を受けられる場合があります。

非事業的規模で65万円の特別控除を受けられる場合とは、不動産所得の他に事業所得がある場合です。

このような場合には、65万円の青色申告特別控除を受けられます。また、控除される順序は不動産所得→事業所得になります。

つまりは、まず不動産所得に関する部分から控除を行い、不動産所得で控除しきれなかった部分に関しては次に事業所得から控除されるということになります。

複式簿記による記帳

青色申告特別控除で65万円の控除を受けようとする場合は正規の簿記に従った複式簿記による記帳が必要になります。

複式簿記とは、事業に関わる取引状況を帳簿に詳しく記帳する際の記帳方法の一つで、目的と手段を記帳するのが特徴です。

つまり、アパート経営において必要な備品を購入した場合、必要な備品を1万円で購入したという「目的」と、財布から1万円支出した「手段」を記帳する記帳方法のことです。

発生主義で帳簿付け

発生主義とは、支出や収入が確定した時点の日付で計上する会計処理方法のことです。

つまり、65万円の青色申告特別控除を受けようとする場合は、現金の収入や支出が確定した時点の日付で計上し記帳する必要があります。

もし、発生主義ではなく現金主義で計上を行っていた場合は青色申告特別控除額が10万円(簡易な記帳と判断されます)になってしまいますので、発生主義での記帳をされたほうがいいです。

青色申告で65万円の控除を受けようとする場合は発生主義で複式簿記で帳簿に記帳する必要があるということになります。

少し複雑ではありますが、こういった正規の簿記に従うことで青色申告の特典を最大限に活用することができるので、ぜひ青色申告をしてみてください。

貸借対照表、損益計算書の添付

青色申告特別控除を受ける際には貸借対照表、損益計算書の添付が必要になりますが、非事業的規模の不動産所得の場合は貸借対照表の添付がなくても、65万円の青色申告特別控除が受けられます

ですが、そもそも賃借対照表や損益計算書とはどういったものなのでしょうか。

賃借対照表とは企業の一定時点における資産状況を表したものです。負債の部・純資産の部・資産の部に分類し、財務状況を把握しやすくするために用いられるものになります。

損益計算書とは、1年間の収益から費用を差し引いて当期純利益を算出するための計算書です。つまり、この損益計算書を見ることで事業が儲かっているかどうかが一目で判断できます。

青色事業専従者給与による控除が可能

青色事業専従者給与による控除が可能です。
アパート経営において、青色申告を行うことで受けられる特典の一つとして一定の要件に該当すれば、青色事業専従者給与の給与を全額必要経費に算入することができ、総所得金額を減らすことができるという特典です。

従業員に対して支払った給与は必要経費に算入できて当たり前ではないのか?と思われる方もいるかもしれませんが、通常の従業員に対して支払う給与などはもちろん全額必要経費に算入することができます。

ですが、青色事業専従者給与に関してはこの限りではありません。また、白色申告者の場合は、青色事業専従者控除として、配偶者専従者の場合は最大で86万円の控除、その他の専従者に関しては最大で50万円の控除しか受けられません。

青色事業専従者給与の要件

青色事業専従者給与による控除を受けるための要件は下記のとおりです。

  • 支払う給与がその労働の対価として相当であること
  • その年において従事可能期間の1/2を超える期間、その業務に従事していること
  • 不動産所得のみの場合には事業的規模であること

以上の要件を満たすことで青色事業専従者給与に支払った給与を全額必要経費に算入することができます。

青色事業専従者に支払うこと

青色事業専従者とは青色申告を行う者の配偶者や15歳以上の親族であり、生計を一にしていること、そして、その年において従事可能期間の1/2を超える期間、その業務に従事していることの条件をクリアした者を指します。

親族の民法上の定義は6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族のことです。

これらの条件をクリアした青色事業専従者に給与支払いを行うことで、実際に支払った給与額が全額必要経費に算入(極端に過大な給与などは認められません)することができます。

また、生計を一にするというのは必ずしも同居をしている必要はありません。例えば、親族が離れた場所で生活していたとしても、日常生活のお金を共にしている場合は生計を一にしていると判断されます。

大学生になった息子が離れた場所で一人暮らしを始めたが、毎月生活費を仕送りしているなど、このような場合も生計を一にしているという判断がされます。

青色事業専従者給与に関する届出の提出

アパート経営などにおいて、青色事業専従者控除を受けようとする場合は、青色事業専従者給与額を必要経費に算入しようとする年の3月15日までに青色事業専従者給与に関する届出書を提出しなければいけません。

また、青色事業専従者給与に関する届出書は納税地の所轄税務署長に対して提出します。そして、この届出書に記載した金額を限度として、実際に支給した給与が必要経費として認められます。

必要経費に算入できることで、不動産所得に関する総所得金額から控除を受けることができ、総所得金額を減らすことができますね。

労務の対価に相応な給与額

青色事業専従者給与による控除を受ける上で、労務の対価に対して過大な給与を支払い所得控除を受けることは認められていません

労務の対価に相応な給与額は下記の状況から判断されます。

  • 専従者の労務に従事した期間や労務の性質及びその程度
  • 事業に専従している他の従業員の給与や同種同規模の事業に専従する者の給与と比較して過大ではないか
  • 事業の種類や規模、収益の状況

具体的な金額は定められていませんが、あまりにも極端に高い給与などは認められませんので、注意が必要です。

 

純損失(赤字)を3年間繰越し可能

赤字を3年間繰越し可能な特典があります。

アパート経営を行っていて、年間収支が赤字になってしまう可能性もありますが、そういった場合でも、青色申告を行っていることで、3年間繰越控除を受けられたり、繰戻還付などを受けられます

繰越控除及び繰戻還付とは、事業所得等が赤字になり、純損失が生じた場合にその損失額を翌年以後3年間にわたって各年分の所得から差し引くことができるというものになります。

つまりは、純損失が生じた場合、翌年以後黒字に転じたとしても赤字だった部分に関しては所得税で課税されないということです。

また、前年も青色申告を行っていた場合は、純損失の繰越しに代えて損失額を前年の所得から差し引き、前年分の所得税の還付を受けることも可能です。

つまりは、前年に黒字で終わり所得税などを支払っていて今年度に関して赤字だった場合、前年に支払った所得税を再計算し、前年分の所得税の還付を受けることができるというものになります。

また、繰越控除や繰戻還付は白色申告者は原則として受けられず、青色申告者のみの特典になります。

少額減価償却資産の特例を活用

少額減価償却資産の特例を活用しましょう。
青色申告者の場合は少額減価償却資産の特例を受けることができます。

少額減価償却資産の特例とは、平成18年4月1日から平成32年3月31日までの間に取得した減価償却資産であって、取得価額が30万円未満のもので、なおかつ事業に使用した場合には一定の要件のもと、その取得価額をその事業年度の損金に算入することができます。

だだし、1年間での合計額は300万円が限度ですので注意が必要です。(事業年度が1年に満たない場合には300万円を12で除し、これにその事業経過月数を掛けた金額が上限になります。)

特例の対象となる資産

少額減価償却資産の特例の対象となる資産は取得価額が30万円未満の減価償却資産です。

減価償却資産とは、事業を行う上で必要な機械設備や機械装置、器具備品、車両運搬などの時の経過に伴って価値が下がる資産のことを言います。

つまり、家具家電付きなどでアパートなどを貸し出している場合、電子レンジや冷蔵庫などの家電(30万円以下であれば)は減価償却資産に該当し、少額減価償却資産の特例の対象になります。

特例の適用要件

少額減価償却資産の特例の要件とは、青色申告者であり事業年度において少額減価償却資産の取得価額に相当する金額を損金算入します。

確定申告書などに少額減価償却資産の取得価額に関する証明書(領収書)を添付することで要件を満たします。

青色申告で計上可能な経費

青色申告で計上可能な経費を紹介します。
アパート経営を行う上で経費として損金に算入することができるものは下記のとおりです。

  • 各種税金
  • 火災・地震保険料
  • 借入金利
  • 減価償却費
  • 管理費
  • 管理会社への業務委託料
  • 修繕積立金
  • 修繕費(原状回復費)
  • 人件費・交通費
  • 接待交際費

それぞれ詳しく解説していきます。青色申告時にチェックして申告漏れのないようにしましょう。

各種税金

アパート経営などのいわゆる不動産経営には、様々な税金が課税されます。不動産取得時に課税される不動産取得税、登録免許税、印紙税。

保有にかかる税金としては固定資産税や都市計画税、アパート経営を通して収入を得た場合には、所得税や住民税、賃貸にかかる消費税(1ヶ月未満の貸付のみ)などがありますが、実際に支払った税金に関してはすべて必要経費に算入することができます。

課税される税金の金額はその所得や規模など様々な状況で変わりますが、各種税金に関しては青色申告者、白色申告者問わず全額必要経費に算入することができます。

火災・地震保険料

アパート経営における火災保険や地震保険などの保険料は通常、賃貸人に加入させることが多いかと思いますが、賃借人自らが加入した場合には経費として算入することができます。

ただし、火災保険は1年契約ではなく、複数年契約で行う場合がほとんどですが、必要経費として計上できるのは、単年度分のみであることに注意が必要です。

また、地震保険は単体で加入することができず、火災保険で付随する形でしか加入できないことは知られていますが、火災保険の補償範囲を把握している人は少ないのではないでしょうか。

火災保険は火災のみならず、様々な自然現象から来る災害に対応しています。例え賃貸用物件であっても、必ず加入しておきたい保険の一つです。

借入金利

アパート経営を行う際にはまず、アパートを購入しなければいけませんが、一括でアパートを購入される方は少ないのではないでしょうか。

ほとんどの場合、銀行などから貸付を受けて賃貸用不動産を購入しているかと思います。ただ、銀行などから借りた場合に発生するのが借入金利です。この借入金利も必要経費に算入することができます。

ただし、業務使用開始前の借入金の利子は、その年の必要経費には参入せずに建物の取得価額に加算し、減価償却費として費用化します。

減価償却費

減価償却費とはそもそもどういった物を言うのでしょうか。

減価償却費とは、建物や建物付属附属設備は使用と共にまた、時間の経過に伴って劣化したり機能が古くなったりします。

そうして、年数と共に価値が減少していきますが、このような資産のことをまず減価償却資産と言います。

減価償却資産は基本的に取得した年に全額を費用とせず、原則として使用可能期間(耐用年数)にわたって所定の計算式で算出された金額を必要経費として算入します。これを減価償却費と言います。

また、減価償却資産は定額法もしくは定率法によって計算されます。(建物は定額法のみ)

定額法とは毎年均等に減価償却していく方法です。
「事業共用月数/12×耐用年数に応じた定額法の償却率×取得価額」
定額法では毎年定額で減価償却費として損金に算入できるのが特徴です。

定率法とは減価償却を耐用年数の各年ごとに一定の償却率で計算する方法です。
「事業共用月数/12×耐用年数に応じた定率法の償却率×未償却残高」

なお、平成24年4月1日以後に取得した減価償却資産の定率法の償却率は、定額法の償却率を2倍にした数です。

そして、定率法の特徴は償却額が毎年低減していく点です。毎年一定額が償却費として算入できる定額法に比べて、定率法は毎年低減していきますので、初年度は高く、最終年度に向けて償却費が減少していきます。

管理費

アパート経営を行う際にオーナー自身で管理をするのであれば特別な管理費などはかかりません。もちろん、マンションやアパートの一室を購入し、賃貸する場合は別途管理費はかかります。(通常の賃貸住宅と同様)

ですが、アパート経営の際に行う管理業務は多岐にわたり、アパートなどを複数所有している場合はとても管理しきれません。

そういった場合にアパートなどの不動産の管理を委託する場合があるかと思います。

その場合に支払った管理費及び、自身で建物の管理を行っていた場合に必要となる管理費は全額必要経費に算入することができます。

管理会社への業務委託料

所有している物件でアパート経営を行う際に、新規募集や契約の締結、契約更新、退去時の立会い、賃料集金、滞納賃料の督促、クレーム対応、共用部のメンテナンスオーナーなどを自身で行うには限界があります。

もちろんオーナー自身で行うという選択肢もありますが、不動産を複数所有している場合や、副業としてアパート経営を行っている場合など、時間に限界があります。

そういった場合に管理会社への業務委託を行うこともあるかと思います。管理会社への業務委託を行っている場合は通常、賃料の5%程度を手数料として徴収される場合がほとんどです。

管理会社へ支払いもしくは徴収された手数料も必要経費として算入することが可能です。

修繕積立金

修繕積立金とは、マンションやアパートなどの分譲住宅での共用部の修繕費用を積み立てましょうというものです。
一般的にマンションやアパートの一室のみを購入した場合はオーナーが負担するのが一般的です。

もし、アパートやマンションなどを1棟単位で所有している場合は、賃借人が負担する
のが一般的です。

そして、賃貸人が修繕積立金を支払った場合には必要経費として算入することが可能です。

修繕費(原状回復費)

アパートなどの賃貸住宅は通常、賃借人は賃貸借契約終了時に借家をもとの状態に戻して賃貸人に返還する義務、原状回復義務を負います。

ですが、自然的消耗(経年劣化)に関する場合はこの限りではありません。つまり、自然的消耗で劣化した設備や室内環境に関しては、賃借人は義務を負いません。

ですので、自然消耗で劣化した設備や室内環境は、オーナー自身で原状回復する必要があります。

もちろん、原状回復をするかしないかは賃貸人の自由ということになります。ですが、原状回復をしてから部屋を貸出したいなどという場合に行う修繕費について、支払った修繕費は必要経費として算入することができます。

アパート経営で大きな経費となる修繕費ですが、こちらの記事でもくわしく解説しています>>【アパート経営にかかる修繕費の目安】屋根等15の費用と築30年アパートの試算

 

人件費・交通費

アパート経営を行う上で建物の管理などに従業員を雇う場合もあるかと思います。そういった青色事業専従者以外の従業員などを雇い、実際に支払った給与は全額必要経費として算入することができます。

青色事業専従者給与は全額経費に算入することができますが、白色申告の場合は、86万円もしくは50万円の控除しか受けられません。

また、青色事業専従者以外の者を使用した場合の人件費は全額必要経費として算入することができます。

そして、所有物件よりも離れた場所に自身が居住しており、所有物件の状況確認や管理を目的として、実際に所有物件に行くまでに支払った交通費に関しても、必要経費として算入することができます。

接待交際費

アパート経営を行う上で、管理会社の担当者や税理士など様々な方々と打ち合わせや接待を行う場合があります。

そういった場合に支払った飲食代(接待交際費)に関しても必要経費として算入することができます。

まとめ

青色申告は要件が多くて少し面倒くさいな。なんて思ってしまうかもしれません。

ですが、白色申告者よりも青色申告者のほうが様々な特典を得られます。どうせならちょっと手間を掛けてでも青色申告を行ってみてはどうでしょうか。

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