アパート経営の正しい節税は?【家賃収入468万でシミュレーション】税金還付目的はハイリスク

アパート経営の正しい節税は?【家賃収入468万でシミュレーション】税金還付目的はハイリスク

は「節税」「生命保険がわり」「年金の足しに」といったキーワードで、不動産の知識がない人に新築マンションを無理やり購入させる詐欺が横行しました。

ただここ最近の傾向をみる限り、不動産投資を考える人の目も肥え、さすがに節税だけを目的に不動産を購入する人は少なくなったように見受けられます。

  1. アパート経営は黒字の拡大と維持が基本
  2. 得られた利益を手元に多く残すための税金の知識をつける

あなたがもしアパート経営をはじめるなら、節税ではなく上記2点に集約されたポイントを理解することからはじめましょう。

ではなぜ、いまだにアパート経営のメインが節税であるかのように言われ続けているのでしょうか。

「あぱたい」は今回、あらゆるメディアや本で解説されるアパート経営の節税に関するウソと、「1K × 6戸の物件タイプ、家賃6万5,000円」の場合で税金を複数シミュレーションします。

さらにブラックじゃない節税対策も紹介! 正しい節税の考えかたを理解できれば安定した経営も可能

とくにこれからアパート経営を考えているサラリーマンは必見なので、この機会にアパート経営における本来の節税について考えてみてください。

節税目的でアパート経営をはじめる人はいない!?本来の目的とは?

アパート経営 節税 不動産投資 始めた理由

出典:PR TIMES 不動産投資動向に関する意識調査

アパート経営やマンション投資において「節税のために! 」という営業トークはよく耳にします。ただ “節税” そのものを目的に不動産を所有する人はほとんどいません。

事実、2017年に株式会社GA technologiesが調査した結果では、節税対策で不動産投資をはじめる人は1割もいないことがわかっています。

不動産投資をはじめた7割の人が、「副業」「老後」「貯蓄」といった副収入が理由。節税に魅力を感じてアパート経営をはじめる人はごくわずか。

だからといって、節税をまったく考えないアパート経営も問題です。税金を考慮せずに大きな失敗をした不動産オーナーも少なくありません。

あぱたい王子
あぱたい王子
節税を魅力に思ってない人が多いみタイ! 

アパート経営は節税より「収入」をメインに考える!

節税のゴールは「納める」「返してもらう」のふたつだけ。

  1. 納めすぎた税金を返してもらう節税
  2. 納める税金を少なくする節税

私たちのもっとも身近な節税が毎年の「年末調整」。会社員なら必ず経験されているでしょう。そこでサラリーマンの年末調整を例に、上記ふたつの節税がどう違うのかみてみましょう。

納める税金を少なくする節税 来年の所得税を少なくするため、新たに保険に加入したりiDeCoを利用したりして年末調整で所得額を少なくした
納めすぎた税金を返してもらう節税 家を買って住宅ローンを組んだりふるさと納税を利用したりしたが、年末調整では控除できないため確定申告で還付申告した

両者は

  • 「納める税金を少なくするか、返してもらうか」
  • 「年末調整か確定申告か」

という点で違うだけ。

つまり保険の加入やふるさと納税など、「意図的に費用を生んで最終的に納める税金を安くする方法」が違うだけで結果は同じです。

タシカニ
タシカニ
言われてみればタシカニ! 

ではアパート経営の節税はどうかというと、確定申告で所得税を納めますので、普通は「納める税金を少なくする節税」が一般的。

「納めすぎた税金を返してもらう節税」は、経費の計上漏れがあったため修正申告で税金を還付してもらうといったことくらいでしょう。

このように節税を目的にアパート経営をはじめるなんて、実にナンセンスであるのがおわかりいただけると思います。まずは家賃収入の確保に注力し、得られたお金を少しでも多く手元に残すための手段が本来の節税なのです。

 

なぜ儲かる?アパート経営の節税が推奨される理由

アパート経営 節税 所得税 計算式

引用:東京税理士会

節税が推奨される理由は「サラリーマン」と「アパート経営」という働きかたの違いで、税金の計算方法が違うため。

上図は東京税理士会がわかりやすくまとめてくれている、所得税計算のフローです。サラリーマンやアパート経営は左側の「総合課税」に該当します。

大事なのは、2段目にある “損益通算” の部分。

アパート経営は何かと費用がかかりますので、計上できる経費も多くなります。やりかたによっては、経費を増やしたり減らしたりして納税額をコントロールすることも可能。

それに対しサラリーマンは、経費らしい経費はほとんどありません。日々の買いものや外食、旅行にいった費用などはサラリーマンという職業とは無関係ですから、当然ながら経費として計上できないのです。

しかしサラリーマンがアパート経営をしているとなると話は別。場合によって、高い節税効果をもたらします。

アパート経営の節税ができる「損益通算」とは?

そもそも損益通算とは、働くなかで生じた費用を収入から差し引いて税負担を軽くしてくれる制度。

損益通算でどのくらい経費を計上できるかが節税の肝です。損益通算した場合としていない場合では、納める税金の額は大きく変わります。

実際に収入が300万円、費用100万円、税率20%と仮定して、納税額がどう変わるかシミュレーションしてみましょう。

損益通算あり 収入300万円 - 費用100万円 × 税率20% 納税額40万円
損益通算なし 収入300万円 × 税率20% 納税額60万円

1年で納める所得税額は、なんと20万円も変わります。損益通算がいかに大事であるかおわかりいただけるでしょう。

ただし、働きかたのパターンで損益通算の可否と節税効果には大きな違いがあります。

働きかた 損益通算 節税効果
アパート経営のみ 可能 普通
サラリーマン ほぼできない 低い
サラリーマンとアパート経営兼業 可能 高い

前述のとおり、サラリーマンはほとんど損益通算できません。税法上の基礎控除や給与所得控除など、あらかじめ決められた額の控除が受けられるだけです。それに対しアパート経営は、管理会社への手数料や建物の修繕費、不動産会社に払う広告料などさまざまな費用を損益通算できます。

もっとも節税効果を期待できるのが、サラリーマンがアパート経営をしているケース。

サラリーマンの収入もアパート経営の収入も、総合課税という分類のなかですべて合算します。そこから損益通算にて経費を差し引いた額で税金を計算するため、サラリーマンでも所得税額がおさえられるのです。

つまり節税を主体としたセールストークは、「アパート経営で赤字を出して、給与所得を低くすれば税金を安くできます! 」という意味。

先ほどの計算例をつかって、アパート経営で黒字の場合と赤字の場合で納税額がどう変わるかみてみましょう。

黒字 赤字
サラリーマンの収入 300万円 300万円
アパート経営の収入 300万円 300万円
アパート経営の費用 200万円 400万円
税率 20% 20%
納税額 80万円 40万円

アパート経営をはじめれば、サラリーマンという働きかただけでは成し得なかった損益通算が可能になります。節税できた額も40万円と、軽視できる額ではありません。

これが「サラリーマンはアパート経営で節税できる! 」と言われ続けている理由です。

あぱたい王子
あぱたい王子
節税はやっぱり儲かりそう……

 

節税目的ではじめるアパート経営の危険性をシミュレーション

不動産投資をはじめる理由は人それぞれですが、アパート経営は「事業」「経営」であることに変わりありません。事業や経営が赤字でよいわけがなく、常に黒字(収入)を増やす努力が当たり前というのは言うまでもないでしょう。

ではもし、節税目的でアパート経営をはじめるとどうなるか、具体的にシミュレーションしてみましょう。

まず以下の物件を前提条件とします。

物件タイプ 1K × 6戸
家賃(戸) 6万5,000円
家賃収入(年間) 468万円
物件価格(土地・建物) 5,000万円
物件購入時の諸費用 物件価格の10%
アパートの運営費(年間) 家賃収入の20%

「物件購入時の諸費用」「アパートの運営費(年間)」は、一般的な割合です。上記をもとにアパート経営の年間収入が赤字になるか黒字になるか計算してみます。

5,000万円 × 10% = 物件購入時の諸費用500万円

468万円 × 20% = アパートの運営費93万6,000円

468万円 - 500万円 - 93万6,000円 = 年間収入▲125万6,000円

アパート経営だけで125万円という大きなマイナスが発生しました。このマイナスを損益通算にて給与収入から差し引けば、所得税額はかなりおさえられるでしょう。

アパート経営の節税効果が高いのは「1年目」だけ

前項のシミュレーションは、あくまでアパート経営1年目のみの計算。続いて2年目以降がどうなるかシミュレーションしてみましょう。

468万円 × 20% = アパートの運営費93万6,000円

468万円 - 93万6,000円 = 年間収入374万4,000円

購入時の初期費用がないため、赤字どころか大きな黒字となります。仮に条件を少し変えるとどうなるかみてみましょう。

【6戸中3戸が空室だったと仮定】

6万5,000円 × 3戸 × 12か月 = 家賃収入234万円

468万円 × 20% =アパートの運営費 93万6,000円

234万円 - 93万6,000円 = 年間収入140万4,000円

アパートの運営費は多めに見積もるため、満室時家賃の20%で試算しましたが、それでもしっかり黒字が発生しています。ではさらに条件を厳しくして、以下の場合はどうでしょうか。

【6戸中3戸が空室でアパートの運営費が30%だと仮定】

6万5,000円 × 3戸 × 12か月 = 家賃収入234万円

468万円 × 30% = アパートの運営費140万4,000円

234万円 - 140万4,000円 = 年間収入93万6,000円

このように、かなり厳しい条件にしても黒字になりました。

つまり物件価格や利用するローンの金利が高すぎる、全戸が空室といった悪い経営状態でない限り、アパート経営は黒字になるのが普通なのです。

セールストークの言う節税とは1年目だけのことを指しているケースが多く、2年目以降は半ば無理やり赤字を出さないと節税にはなりません。

アパート建築会社やマンション販売会社の広告によっては、さも節税が永久につづくかのように感じさせるものが多くあります。ただ所詮は、業者の利益がたっぷり乗ったアパートやマンションを買わせるためのまやかしでしかないのです。

営業マン
営業マン
節税すれば儲かるんだからアパート買いましょうよぉ……

 

節税の大本命「減価償却費」に要注意!

アパート経営 節税 減価償却

注意していただきたいのは、最近つかわれるようになった “帳簿上の赤字” という言葉。これは「減価償却費」を指していることが大半で、金額が大きい費用のためアパート経営の節税で大本命です。

減価償却費とは、時間とともに老朽化する建物について、価値が減少した分を費用として計上する税法上のルール。500万円の建物が5年で価値がなくなると仮定した場合、毎年100万円ずつ費用を計上するというイメージです。

本来はもっとむつかしい計算で減価償却の計算をおこないます。まずは上図のようにイメージしていただければよいでしょう。

アパート経営の経費でもっとも大きな割合を占めるのが減価償却費です。実際にお金が減ったわけではないのに建物の価値が減少したぶんを費用と見なすため、「魔法の経費」とか「帳簿上の赤字」と呼ばれています。

ただし! 減価償却費も永久ではありません。減価償却費を経費計上できる最長の期間は、税法上で以下のように決められています。

木造 22年
軽量鉄骨 19年~34年(構造による)
鉄筋コンクリート 47年

先述のとおり、減価償却費はアパート経営の節税において大きな効果がある大事な経費。中古アパートとなれば別の計算が必要ですが、いずれにせよ減価償却費はいつか経費計上できなくなります。

減価償却の期間が終わると帳簿上は大きく黒字に転換するため、所得税が跳ね上がります。減価償却が終わる時期を「デッドクロス」とよぶほどインパクトは大きいのですが、それらの点について一切触れていない広告がほとんどなのです。

タシカニ
タシカニ
いつか節税効果はなくなる落とし穴に注意カニ! 
あぱたい王子
あぱたい王子
デッドクロスを知らずに大失敗した人も多いみタイ! 

減価償却について詳しく解説していますので、ぜひご参考になさってください>>アパート経営で耐用年数と減価償却費の関係【国税庁資料より】資産は◯◯して計上がおすすめ

 

アパート経営で目指すべきは「ふたつの節税」だけ!

アパート経営で目指すべきは “ふたつの節税” 。

  • 納めるべき税額をおさえる
  • 建物と土地の価格バランスで節税の方向性を考える

要はアパート経営が黒字であっても、手元に残るお金を多くする節税に努めればよいのです。

【正しい節税1】納めるべき税額を抑える

節税目的でアパート経営をはじめる人はいない!?本来の目的とは?」にて、アパート経営は節税ではなく収入をメインに考えるべきとお伝えしました。しかしアパート経営は黒字になればなるほど所得税がアップしますので、最終的に納税という負担が増します。

そこで納める所得税が低く抑えられる手段を考えなければいけません。これがアパート経営の正しい節税です。

では所得税を抑えるための、具体的な方法を3つご紹介します。

アパート経営にかかった費用を漏れなく経費計上して節税

なぜ儲かる?アパート経営の節税が推奨される理由

でお伝えしたとおり、アパート経営における節税の肝は損益通算。アパート経営のためにかかった費用を漏れなく経費計上すれば所得税額を抑えられます。

どんな費用が経費計上できるか、こちらの記事もご参考になさってください>>アパート経営の経費で認められる20種類!意外と知らない節税のポイント2つ

 

青色申告で確定申告して節税

確定申告は白色申告ではなく青色申告でおこないましょう。

青色申告なら特別控除として「10万円」が所得から控除でき、10室以上や5棟以上のアパートを所有していれば「65万円」が控除できます。

青色申告は複雑ですので、こちらの記事もご参考になさってください>>青色申告の特典は最大限活用を!アパート経営における確定申告のいろは

 

住宅用地における固定資産税の軽減特例で節税

固定資産税の軽減特例も軽視できません。

もし賃貸している建物が工場や店舗などではなく「住宅用地」であれば、固定資産税を計算するときの土地評価額を以下のように軽減できます。

小規模住宅用地(200㎡以下の部分) 評価額 × 1/6
一般住宅用地(200㎡超の部分) 評価額 × 1/3

もし所有している200㎡の土地評価額が1000万円だとしたら、土地の評価額は約166万円。わかりやすく言い換えるなら固定資産税が1/6になるということです。

アパート経営は節税を前提に考えるのではなく、こういった「収入を手元に残すための方法」を考えるのが本来の姿と言えるでしょう。

固定資産税の詳細はこちらの記事でも詳しく解説しています>>アパート経営で納める税金と8つの税金対策【猿でもわかる】固定資産税や控除の話

 

【正しい節税2】建物と土地の価格バランスで節税の方向性を考える

さて、節税とは少し違いますが「建物と土地の価格バランス」もアパート経営で大事な部分です。

不動産価格というのは「土地」と「建物」で内訳がわかれていますが、何度かお伝えしているとおり建物の価値はいずれゼロになります。最後に残る土地こそ、あなたにとっての大事な資産と言えるでしょう。

ただアパート経営という視点で考えると、土地の価値ばかり追い求めてしまうのもよくありません。

何を目的にアパート経営をはじめたのか、またアパート経営中の戦略をどうするかで土地と建物の価格バランスを考えなければいけないのです。

では物件価格2,000万円のアパートを例に、土地と建物の内訳が変わると節税の方向性はどう変わるかみてみましょう。

「土地1,500万円 > 建物500万円」の物件で考える節税

建物の価値が低いため、まず減価償却費が低くなります。つまり経費計上できる額が少なくなるため、アパート経営中の節税効果は高くありません。

ただし建物より土地の価値が高いアパートと見なされ、ローンを利用する際に銀行からの評価が高くなります。

建物より土地価格が高い場合は、節税よりも先に満室にする努力が必要。場合によっては駐車場や自動販売機などによる副収入など、収入アップを常に考えなければいけません。

 

「土地500万円 < 建物1,500万円」の物件で考える節税

建物の価値が高いため、アパート経営中の減価償却費が高くなります。経費計上できる額が多くなり、手元に残るお金は増えるでしょう。ただ建物はいずれ価値がゼロになるとわかっています。銀行からは土地値くらいまでしかローンの借り入れができないなどの影響があります。

土地より建物の価格が高い場合は、手元に残すお金が重要です。建物の価値が高いということは、修繕費も高くなる可能性があります。減価償却をはじめとして、節税できる手段があればすべて実行するくらいの気概が必要です。

 

なお、土地と建物の価格割合は売主と相談して了承が得られれば変更可能です。ただあまりに極端な価格設定では、銀行から評価が得られないばかりか脱税行為と見なされる可能性もあります。不動産相場と運営後の収支を考えたバランスのよい価格設定がベストです。

タシカニ
タシカニ
プロの投資家には建物価値をほとんどみない人もいるカニ
あぱたい王子
あぱたい王子
立地や環境といった土地としての将来的な価値も大事みタイ

 

節税の前に「収入」を考えよ!アパート経営の5つのメリット

アパート経営 節税 5つ メリット

アパート経営で赤字が出れば、確定申告によって税金の還付を受けられるのは間違いありません。納めた税金が戻ってくるのですから、儲かった気分になっても不思議ではないでしょう。

しかもアパート経営を投資としてみると、ほかの投資にはない魅力も持ち合わせています。

  1. リスク把握が容易なため事前に対策できる
  2. 株や投資信託では認められていない損益通算が可能
  3. 定期的、かつ安定した収入が見込める
  4. 価格相場の上下に影響されづらい
  5. レバレッジ効果が高い

よく「マンション経営」と「アパート経営」が比べられがちですが、どちらが投資に向いているかというと「アパート経営」です。

マンションは “土地の持ちぶん” はあるものの、自由につかえる土地ではありません。最終的に使えもしない土地という価値の低い資産が残り、建物の老朽化も容赦なく進みます。建物価値がなくなれば、売却しようにも売れない負動産になりやすいのがマンションなのです。

アパート経営は土地という自由に使える資産が手に入ります。建物価値が無くなっても土地さえあれば、建て替えや増築、ほかの運用方法でも活用できます。多くの可能性が秘められたアパート経営を節税のためにはじめるなんて、いかにナンセンスであるかおわかりいただけるはずです。

再三お伝えしましたが、アパート経営は事業であり経営と心得ましょう。

目先の「節税」で得られる利益を考えるより、「投資したお金をいかに早く回収して利益を積むか」に注力するのがアパート経営の正しい考えかたなのです。

タシカニ
タシカニ
アパート経営は長期目線で考えるのが基本カニ
あぱたい王子
あぱたい王子
利益も大事だけど大家さんとしての自覚も大事だね

 

まとめ

「痩せて細くみせたいから、ダイエットをはじめます! 」というなら、なんらおかしなことはありません。

ただ「痩せて細くみせたいから、細くみえる服を買います! 」では、根本的な部分が間違っているのは言うまでもないでしょう。

これはアパート経営にも同じことが言えます。

「将来の安定収入のために、アパート経営をはじめます」が正しい考えかた。「将来の安定収入のために、節税をはじめます」だと目標は永遠に達成されないでしょう。

視点のズレたアパート経営にならないよう、何のためにはじめるのか、最終的にどのようになりたいかという初心を忘れない心がけが必要です。