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アパート経営はするな！？【5つの罠とその失敗事例】意外と知らない破産回避方法
昨今、副収入を得る目的でサラリーマン大家が増えてくるなど、アパート経営のハードルが下がってきました。
長期的に見て安定した収入を得られると人気のアパート経営ですが、本当になにも心配せず安心していられるようなものなのでしょうか？
今回、「あぱたい」がアパート経営に隠されているさまざまな罠について紹介していきます。
【1】高利回りのアパート経営は罠にはまりやすい
アパートなどの不動産経営をおこなう際、一番気になるのが「利回り」ではないでしょうか。
そもそもアパート経営をおこなう際に使用される利回りには、表面利回りと実質利回りというものがあります。
表面利回りとは、年間経費や借入金利子、税金などの諸経費を考慮しないため正確さに欠ける指標ですが、その簡便性から広く利用されています。
実質利回りとは、収入から年間諸経費を控除して算出するため、実態に即した有用性のある指標です。
ポータルサイトに掲載される物件情報の利回りは、そのほとんどが表面利回りです。
広告掲載者が自由に書いている場合もあり、その物件があたかも高利回りであるかのように錯覚しないよう気をつけたほうがよいでしょう。
表面利回りに比べて実質利回りは低い数値になりますが、正確さという点で実質利回りを使用するのが正しいアパート経営です。
高利回りのアパート経営で失敗するわけ
アパート経営は利回りや入居率、節税、経費削減などの工夫や条件をクリアすることで成功します。
ハイグレード設備の整った、安くて高利回りという夢のようなアパートがあったとしても、入居者が見込めなければまったく意味がありません。
とくに地方物件は物件の価格が安く高利回りというメリットがある反面、実際にはそれほど入居者を見込めないというデメリットもあります。
高利回りの不動産でアパート経営をする場合、地方物件はとても魅力的に見えますが、入居者がいなければ本末転倒です。
事例にみる高利回りアパートの注意点
高利回りのアパートを購入したのに、儲けるどころか、ローンの支払いすら危うい状況になった事例をいくつか紹介します。
地方高利回りで失敗した事例1
最初にご紹介させていただくのが、不動産投資情報サイト建美家で紹介されている事例です。
福岡県に住む不動産投資家のぺんたさんは、千葉県九十九里にある表面利回り17％のアパートを1600万円で購入しました。
ただ駐車場がなかったため、なんと所有していた3年の間に一度も満室にならなかったと言います。
家賃収入でのローン返済ができないときは、給与からローンを支払うなどしてなんとかアパート経営を続けたものの、結局は3年後に売却する結果になりました。
幸い、周辺の土地を購入して駐車場を作ったため、最初の購入額と同等の価格で売却できました。
しかし本人曰く、いくら駐車場を確保しても、そのときはすでにメンタルが弱っていたため運営を続ける気力はなかったと言います。
地方物件は駐車場がないと満室経営は難しいとよくわかる事例です。
参考元：健美家
地方高利回りで失敗した事例2
続いてご紹介するのは、同じく建美家で紹介されている事例です。
司法書士である太田垣章子氏は、以下のような相談を受けたことがあると述べています。
ある地方物件を購入した相談者は滞納を続ける入居者がいる物件を購入しましたが、滞納された家賃に対する債権は譲渡されないままでした。
自身が賃貸人となったあとも滞納がつづき、結局、部屋の明け渡し訴訟にまで発展します。
厄介なのが、遠方にある物件のため、交渉ごとや確認事項はすべて電話でおこなわなければなりません。
さらに管理を委託していた会社のミスによりトラブルも発生。
幸いこの事例は、最終的には退去してもらえたため訴訟の取り下げという形で終結しました。
都心部でも起こりそうな事例ですが、地方物件だと上記のようなトラブルは起こりやすいと考えたほうがよいでしょう。
なぜなら地方という遠方の物件であるため、自分の目で物件を確認するということが難しく、すべて書類と電話口での確認になりがちだからです。
高利回りだからと地方にある物件を購入するなら、せめて土地勘のなさや管理会社の質がわからないというリスクに気をつけるべきと言えるでしょう。
参考元：健美家
高利回りの罠にはまって破産しないために！
高利回りの理由を探った結果、もしリスクのある物件だった場合、そのリスクが許容範囲かどうか、自分に問いかけることが重要です。
仮にリスクが小さいと思われる物件であっても、そもそも高利回りの物件は高リスクであることを理解せねばなりません。
アパート経営の罠にはまらないためには、「高利回り＝何かしらの罠がある」という前提で不動産をみる目が求められます。
【2】「東京ならアパート経営は安泰」という罠
「不動産経営は東京でやるのがおすすめ」こんな言葉を聞いたことがあるかたも少なくないでしょう。
東京は交通の利便性がよく人口減少率も低いエリアであるため、空室リスクの面から見てもアパート経営は安泰であると言われています。
ですが、不動産経営は東京でやるのがおすすめという言葉を鵜呑みにしてはいけません。
その理由を根拠あるデータや都心のアパート経営で失敗した事例とともにご説明します。
アパート経営が都心でも失敗するわけ
東京ならアパート経営が安泰と言えない理由のひとつは、賃料の高さと物件価格が高額という点です。
LIFULL HOME’Sが運営する「見える賃貸経営」というサイトでは、空室率を確認することができますが、ご覧いただきたいデータがあります。
| 千代田区 | 36.5％ |
| 中央区 | 27.7％ |
| 港区 | 13.9％ |
| 新宿区 | 15.0％ |
| 文京区 | 13.1％ |
| 台東区 | 18.4％ |
| 墨田区 | 9.8％ |
| 江東区 | 7.4％ |
| 品川区 | 12.3％ |
上記のデータは、東京23区内の空室率を一部抜粋したものです。
千代田区と中央区と言えば、人が多く集まる都心のど真ん中という好立地のはずです。しかし実際の空室率は、非常に高い結果になっています。
その理由は2点です。
- アパートや戸建てなどを建てる土地がない
- 仮に賃貸住宅を建てる土地があっても、家賃が高額になる
つまり東京は、土地価格が高すぎるうえにアパートを建てられたとしても家賃が高くなるため、必ずしも入居者が決まるとは言えないのです。
そしてもうひとつ、東京だからアパート経営が安泰と言えない理由があります。
東京のアパート経営であった失敗事例
以下の事例は東京のシェアハウスでの失敗事例ですが、アパート経営に共通している部分もあるためご紹介させていただきます。
東京の物件で失敗した事例
ある不動産投資家は、杉並区に家賃保証つきのシェアハウスを建築しました。新宿駅まで電車で15分程度、最寄り駅までは徒歩10分程度と決して立地は悪くありません。
しかし実際には、建築から1年半以上が経過しているにも関わらず、ひとりの入居者も決まらない事態に陥っていました。
その理由は、コンビニまで徒歩5分もかかることに加え、そもそも単身者向け住宅街では無く、ファミリー向けの住宅街に建築された物件であるということです。
このまま空室がつづいて家賃が入ってこなければ、家賃保証が打ち切りになり、赤字に転落することは間違いありません。
このように東京都内であっても失敗する事例はあり、エリアに合ったニーズを把握することが大事であるということがわかります。
身の丈に合ったアパート経営を心得よう！
一部のかたは、アパート経営そのものを簡単に考えていたというかたもいらっしゃるのではないでしょうか。
ただ実際には、失敗するリスクもアパート経営には隠れています。
せっかく収益を生んでくれるアパート経営なのですから、破綻しないための資金計画や身の丈に合ったアパート経営を心がけることが大事です。
では具体的にどんなことに注意すべきでしょうか。主には以下の3つをチェックするとよいでしょう。
- 家賃収入とアパートローンの借り入れ額のバランス
- 空室や支出を加味して、確実に得られる家賃収入がいくらか
- そもそもアパートの価格が自分にとって高すぎないか
ローンを利用してアパート経営をはじめるのであれば、空室を加味した家賃収入に対し、余裕のあるローン返済が可能であるかは非常に大事な確認事項です。
収支シミュレーションは必ずおこなうようにしましょう。
また、高い物件をローンで購入したからといって、家賃をそれに合わせて高くすれば入居者は決まりません。
周辺相場に合った家賃だからこそ、入居者のニーズをとらえることができるのです。
「東京の物件価格は高いが、その分、儲かりやすい」と安易に考えてはいけません。
高額な物件になるほど破綻リスクも高まることは十分理解し、自分に無理のない範囲でのアパート経営をおこなうようにしましょう。
【3】魅力的なレントロールには罠が隠されている！？
ただそもそも、レントロールが嘘である場合があります。
レントロールの罠にはまらないための方法を失敗事例とともにご説明いたします。
アパート経営のレントロールは誰でも作れる！？
レントロールは決まったひな型があるわけではなく、誰でも作成することが可能です。
不動産会社や大家さんが自分で勝手に書き換えることも可能なため、物件を高く売ろうとする不動産会社や大家さんが、都合のいいように改ざんしている可能性も否めません。
レントロールの中身をしっかり把握し、違和感や不自然な点がないか確認するようにしましょう。
レントロールの改ざんは罠？詐欺？
レントロール改ざんで注目を集めたニュースと言えば記憶に新しい「スルガスキーム」ではないでしょうか。
スルガスキームを簡単にご説明すると、高額な物件であってもスルガ銀行が基準を満たしていると判断すれば融資が受けられるという、不動産投資家にとっては危険極まりない投資手法です。
スルガ銀行で融資を受けて、スルガスキームを利用する投資家がたくさんいましたが、その際にスルガ銀行はレントロール改ざんなどの不正を行い、無理やり融資を行なっていました。その結果、うまく運営できなくなった投資家がローン返済で困窮する結果になりました。
レントロールの罠を見破るチェックポイント
前述のとおり、レントロールは誰でも作れて自由に書き換えることができますので、レントロールの嘘や罠を見破ることは簡単ではありません。
ただ、実にお粗末な改ざんをしているケースもありますから、以下のポイントを覚えておくとよいでしょう。
設定されている家賃が周辺相場に沿っていない
周辺の賃貸物件と比較して家賃設定が高額な場合、レントロールが改ざんされている可能性があるので要注意です。
アパートの購入希望者に物件を魅力的に見せるため、レントロールに記載する賃料を相場よりも高く記載するケースがあります。
これは、賃料を高く記載することで表面利回りを高くみせ、売り主にとって有利な価格で物件を売却するためです。
レントロールに記載された賃料や契約条件を鵜呑みにせず、必ず周辺の家賃相場と比較するようにしましょう。
部屋の位置関係による家賃設定がおかしい
一般的なアパートは角部屋の需要が高いため、真んなかの部屋よりも家賃が高いのが普通です。
悪質なレントロールでは、部屋の位置関係による家賃設定がおかしなケースがあります。
例えば、部屋の広さや設備がすべて同じなのに、なぜか角部屋より真ん中の部屋の家賃が高いということです。
上記のような極端な例は多くありませんし、入居者の希望により家賃がバラバラということはありえる話です。
しかし、明らかに違和感のある家賃設定であった場合、その家賃に設定している理由を確認するようにしましょう。
退去予定が書かれていないこともあるので注意
レントロールにはひな型がなく、退去日が決まっている入居者がいたとしても、退去日が記載されていないこともあります。
記載がない場合には、必ず自分から確認をするようにしましょう。
【4】アパート経営の「節税、生命保険代わり」という営業トークが罠
不動産投資を検討している際に、営業マンなどから「節税になる」「生命保険の代わりになる」「年金の代わりになる」などと言われることがあります。
ですが、上記のセリフが出たら、即アウトと言っても過言ではありません。
あらゆる方向から説得してきますが、理屈を理解すれば必ず間違いであることがわかるはずです。
では、上記の理由を具体的に解説させていただきます。
本当は節税にならないアパート経営
節税対策という言葉の罠
アパート経営は、基本的に節税対策としておこなうものではないと考えましょう。
不動産経営で赤字が出れば、確定申告によって給与所得から赤字分を差し引くことができます。
不動産会社の営業マンは、この仕組みこそを「節税対策」と言っているわけです。
ただそもそも、「アパート経営は儲かる」と営業してきたことに対して「アパート経営で赤字を出す」という話が矛盾しています。
また、アパート経営で節税すると言っても、実際には諸経費がかさむ初年度のみしか有効ではありません。
2年目や3年目以降は、アパート購入時にかかった多額の費用がなくなるうえに、満室経営で順調なら赤字にはならないでしょう。
結果、給与と家賃収入が合算された所得をもとにして、高い所得税が課せられるのです。アパート経営は節税にはなりません。
生命保険がわりという話の罠
不動産を購入すると、たいていの人が団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険は、ローンで不動産を購入した人が、そのローンの返済中に死亡や高度障害状態になったときに、ローンの返済を免除してくれるたいへんありがたい保険です。
ただアパートオーナーが死亡して団体信用生命保険が適用されても、現金が手に入るわけではありません。
それに対し、不動産の資産価値によっては相続税を納めなければならないのです。
もし残された家族に相続税を納めるお金がなければ、不動産の売却もしくは物納の選択しかありません。
では、不動産をそう簡単に売却することができるでしょうか。
仮に買い手が現れるにしても売買契約や決済までには時間がかかることですし、不動産の買い取り業者に依頼すると、安く買い叩かれるのがオチです。
よく考えてみてください。
前述した「節税対策に！ 」という言葉を鵜呑みにして購入した物件なら、そのアパートは赤字経営です。
赤字経営のアパートを相続した家族はたまったものではありません。
アパート経営が生命保険がわりという理屈は成立しないのです。
年金の足しにという言葉の罠
賃貸用の不動産を所有していれば、家賃収入という老後の生活資金を補うお金が得られます。
ただしそれは、アパート経営が順調にいっていればの話です。
アパートだけでなく、建物は時の経過に伴って劣化していきます。建物や設備が劣化していけば高額な修繕費が必要になり、老朽化により入居率が下がるのは当然のことです。
空室状況が続けば、年金の足しどころか、少ない年金や自分の貯金から固定資産税や修繕費、入居募集時の広告費などを捻出しなければなりません。
本気で年金の足しにと考えるのであれば、安定したアパート経営を長期的に維持していけるだけの知識と経験が必要になります。
レオパレス21から「相続税対策になる」と言われて建てたアパート経営の罠
レオパレス21のように、アパート経営から建築まで手がける大手事業者はどこもビジネスモデルが共通しています。
もっとも多いのが、相続税対策を謳ってアパートをローンで建築してもらい、完成した物件をグループ会社が一括借り上げをおこなうという仕組みです。
地主はサブリースというかたちで家賃収入が保証されるため、一見してwinwinのビジネスモデルに見えるでしょう。
ただ実際には、アパートを建築して数年後に賃料の値下げを迫り、同意が得られなければサブリース契約を解約するという悪質な事例が多く報告されています。
こういった事例があることは、昨今話題となったレオパレス21に関する報道で知ったというかたも多いことでしょう。
またレオパレス21は、2018年に建築基準法違反も発覚しました。
参考情報：テレ東プラス「レオパレス問題 総まとめ”ガイアの夜明けで発覚した驚きの実態」
サブリース契約が打ち切られれば、あとはすべて自分でアパート経営を立て直さなければいけません。
入居募集や修繕、空室時の家賃が保証されないなど、多額の出費が予想されます。
大手建築会社の営業マンに言われるままにアパートを建てたところで、相続税対策どころか、残された家族にとって負の遺産でしかなくなることもあるので十分気をつけなければいけません。
アパート経営で営業マンの罠を見抜くポイント
アパート経営を勧める営業マンは、さまざまな営業トークで罠を仕掛けてきます。
ここまでにご紹介した例のおさらいも踏まえて「こんな言葉を聞いたら注意！ 」というポイントをご紹介します。
3つめまでは、前述までに解説させていただいたとおりです。
4つめの「定期預金より高い利回り」というのは、そもそも考えかたが間違っています。
利率と利回りは計算方法も意味も違いますから、真に受けないようにしましょう。
また5つめの「自己資金0円でアパートを持つ」ということは、高額なローンを組むということと同義です。
空室が発生すればローンの支払いは自分の財布からということになり、限りなく破綻に近づきます。
6つめの契約をせかすような業者も信用してはいけません。
本当に人気のある物件なら、わざわざ営業をかけなくても勝手に売れるものなのです。
節税に関する記事はこちらも一緒にご覧ください＞＞アパート経営の経費で認められる20種類！意外と知らない節税のポイント2つ
【5】悪質な不動産投資コンサルタントが仕掛ける罠
自称「メガ大家」や「不動産投資コンサルタント」には注意しましょう。
会員を集めて、「コンサルティング」や「相続」「ライフプランの見直し」といった大義名分で不動産を売りつけてくる場合があるのです。
もちろん信頼できる不動産投資コンサルタントもいますが、なかには悪質な人もいるので見極める目が求められます。
アパート経営を勧めるコンサルタントは夢を見させる
アパート経営やマンション投資など、不動産投資を進めてくるコンサルタントのなかには「夢を見させる」のがうまい業者がいます。
彼らがよく使うセリフに以下のようなものがあります。
言葉を額面どおりに受け取れば、どれも魅力的に聞こえることでしょう。
ただ実際のところ、上記のようなセリフを口にするコンサルタントは悪質な不動産会社と裏でつながっており、不動産を売りつけるのが目的ということも多いのです。
実は、そんな悪質な罠によって、実際に被害を受けた女性がいることも明らかになっています。
続いてご紹介します。
スルガ銀行も知っていた！？デート商法とコンサルタントの罠
デート商法自体は、ずいぶん前に話題になった詐欺の手口ですが、ここにもアパート経営と決して無関係とは言えない罠が仕掛けられていることがあります。
ある女性は、婚活アプリで知り合った「自称不動産投資コンサルタント」を名乗る男性からこう持ちかけられます。
男性の話を信じて売買契約を交わした女性でしたが、高額な購入資金は銀行のローンでまかなったため、借金を背負うことになりました。
こういったデート商法に、スルガ銀行が関わっていたという報道がなされています。
融資の際に収入を証明する書類の改ざんや書類の不備があったにもかかわらず、融資を実行していたというのです。
現在はまだ調査中とのことですが、融資対象がたまたまマンションであっただけで、昨今ブームのアパート経営でこういった事件に巻き込まれたとしても不思議ではありません。
アパート経営は自動でお金を生むものではないと心得よう
アパート経営は知識を身につけることからはじまり、空室対策や管理など、さまざまな積み重ねがあって収入が得られます。
決して自動でお金を生んでくれるお金の生る木ではありません。
また、自分自身が不動産に興味がないのに、勧められるがままアパート経営をはじめると失敗します。
数字は嘘をつきませんし、必ずうまい話には裏があります。
アパート経営を考えるのなら、前述でお伝えしたような「アパート経営で節税はできない」と断言できるくらいの知識を身につけましょう。
そのうえで、すべてを疑ってかかるくらいの気持ちではじめることが、アパート経営の罠にはまらないための一番の方法になるのです。
まとめ
アパート経営のすべてが必ずしも危険であるとは限りませんが、向こうからやってくる話には、さまざまな罠が仕掛けられていると考えたほうがよいでしょう。
今回紹介した内容をもとに、アパート経営で失敗しないためにも、成功例ばかりに目を向けるのではなく、落とし穴がないか見定める力をつけることがとても大事です。
アパート経営で失敗しないためにも入居者に人気のある設備を導入することも検討しませんか＞＞アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説
