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アパート経営を成功させる大家の秘訣！儲かる成功者7つの共通点と失敗例から学ぶ基礎知識
アパート経営は誰もが成功を夢みてはじめます。そのため、失敗を想像していない人がほとんど。副業としても人気のアパート経営ですが、アパート経営の成功率は想像よりも低い傾向にあります。
有名大家の著書やブログは、成功体験ばかりで失敗例は多くありません。アパート経営を成功させるためには、失敗を見通すことも大切です。
今回は、さまざまな大家のアパート経営失敗事例をもとに、対策法や成功率を高めるポイントを「あぱたい」で学んでいきましょう。
アパート経営の成功率は10％未満 ？
| 目的 | 成功率 |
| アパート経営だけで生活する | 10%未満 |
| 節税対策 | 50%以上 |
| 副収入 | |
| 将来の年金代わり |
目的によって成功率が違うので、どのような目的をもちアパート経営をはじめるのか、しっかり考えてみましょう。では、決して高いとはいえないアパート経営の成功率をあげるにはどうすればよいのでしょうか。
1.アパート経営を成功させるための物件の選びかた
アパート経営の成功率をあげるためには、物件の購入前に万全のリサーチが必要です。どのように物件を選ぶとよいのでしょうか。
- 賃貸需要のある立地
- 家賃相場
- 利回り
- 修繕履歴（中古の場合）
- 新築アパートか中古アパートか
賃貸需要のある立地か
そもそも賃貸物件は需要がなければ、空室は埋まりません。
- 近くに学校が多いのか
- 住宅街なのか
- 大学があるのか
- 病院やスーパーはあるか
- 交通機関はどうか
- 周りの物件の入居率はどうか
など、アパートの立地を確認しましょう。
その地域の印象もありますし、地図にはない新しい施設ができていたり、逆になくなっていたりもします。憶測ではなく自分の目で確認してください。大学が多い地域では学生需要が多いですが、次のような失敗事例も。
【失敗例】
@kntrk04 あ、相模湖が大学移転してアパートやっすくなってるよ！
そして八王子あたりで働けば良いよ…— たつる (@tatsuruH) May 23, 2013
私が大学時代住んでたアパートが4万から2万になってるwww半額www 愛知大学移転して学生数激減したからなぁ
しかしこんな部屋でよく4年過ごせたな
設備うんこやぞ pic.twitter.com/pIQRTk1GXT— いちかーわ (@eejyanaikaaa) October 30, 2018
学生向けにアパートを建築すると、大学が移転してしまったら入居率が大幅にダウンします。
「もしかしたら学校がなくなるかも？」という将来の仮説をもつことが必要です。
地域の家賃相場を調べる
以下のポイントに注意して購入予定地域の家賃相場を調べましょう。
- 築年数
- 部屋の広さ
- 間取り
- 駅からの距離
新築や築浅、古い物件などそれぞれの家賃相場を知ることが大切。購入予定のアパートと条件の近い物件を参考にして、設定家賃が妥当なのかを考えます。周りの家賃より高ければ、競合物件に負けてしまいます。安ければ入居率はあがりますが、収入が減りますね。
また、築年数が経ったときの満室想定家賃を知ることも大事です。アパートやマンションは、築年数が経つと家賃を下げるのが一般的。リノベーションや設備の充実などの工夫によっては家賃を下げる必要がないこともあります。
しかし、年数がたてば周りには新しい賃貸物件も建築されていくので、家賃を下げることは視野にいれておきましょう。その際に、どれくらい下がるのか、全体での収入はどれくらいになるのかも、先に把握しておきます。
まれに業者が中古アパートを売りたいがために、大げさに高い家賃設定をして
とアピールしてきます。
業者の言葉を鵜呑みせず、自分で妥当な利回りを把握してアパート経営の成功率を高めましょう。
【失敗例】
“ああ、正直あまりいい状況ではないようだよ。やはりN女史の設定している家賃は相場より高いんではないかと思う。”
引用：アパート経営奮闘記
はじめの募集で家賃を下げてしまうと、その後家賃をあげることはほとんどできません。その後の収支計画がすべて変更になります。それだけ最初の家賃設定はとても大切なので、しっかりと調べましょう。
買いたいアパートの利回りは妥当か
次に購入予定のアパートの想定利回りを算出してみましょう。周辺の物件取引価格が参考になります。インターネットでも閲覧することが可能ですが、ネット上に出ていない物件も多くあります。
不動産業者や管理会社など知り合いがいるのであれば、表に出ていない物件の取引価格情報を教えてもらえることがあります。いくつかの情報をもとに、買いたいアパートの利回りを自分なりに計算してみましょう。
計算方法は、 の2パターン。
まず表面利回りで比べて割安だと思えば、次は実質利回り。
“調べた家賃相場をもとにした物件の利回り” を周辺物件の利回りと比べると、高い値段で買わされないかもわかります。周辺の家賃相場や物件取引価格を知ることで、アパート経営の成功に近づきますね。
【失敗例】
ちなみに、うちのアパートは、諸経費抜き、入居率100％、という甘々な前提で、利回りが4％台半ばしかなく、はっきり言って失格です。＞＜
買値で土地が将来売れれば、全然話が違ってきますが、そんな保証はどこにもありません。
┐(￣ヘ￣)┌ ﾔﾚﾔﾚ･･･— mushoku2006 (@mushoku2006) September 5, 2018
中古なら修繕履歴を聞く
中古物件の購入では、修繕履歴を把握しましょう。手直しやリフォームなどの修繕がされていないと、購入後の修繕費用が多額になる可能性があります。
「修繕費用が多額になったため、新築で建てたほうがよかった。」とならないためにも、書面で確認。修繕が必要な場合には、修繕費用の見積もりもしてくださいね。
修繕がきちんとされていれば、近い将来の修繕費用が軽減されるので、支出が少なくて済みます。
- 外壁塗装や修繕
- 内装のリフォーム
- 共用部や屋上の修繕
など、建物すべての修繕履歴を確認しておきましょう。
新築アパートか中古アパートのどちらがよいか？
中古アパートと新築アパート、それぞれのメリットとデメリットを知って、自分に合う方法を選びましょう。
新築アパートと中古アパートの比較表
| 比較項目 | 新築アパート | 中古アパート |
| 賃料 | 〇 | × |
| 入居率 | 〇 | × |
| 広告費 | 〇 | × |
| 設備 | 〇 | × |
| 修繕費用 | 〇 | × |
| 瑕疵担保責任 | 〇 | × |
| 物件価格 | × | 〇 |
| 想定利回り | × | 〇 |
| 融資条件 | 〇 | × |
| 初期費用 | × | 〇 |
新築アパートのほうが〇は多くあります。しかし、中古アパートは想定利回りが高く、物件価格や初期費用が安いなどのメリットも。
新築アパートは最新設備を取り付けられ、家賃を高めにしても入居率を高くできます。それぞれにメリットとデメリットがあるので、経営方針に合ったほうを選ぶとよいですね。
2.資金調達のやりかた
アパート経営には多くの資金が必要です。次のポイントをおさえましょう。
- 自己資金の割合
- ローン条件の有利な金融機関探し
失敗しない資金調達とはどのようなものか、事例も参考にみていきます。
自己資金の割合を高くする
アパート経営をはじめるにあたり、自己資金をどのくらいの割合で当てますか？ 長期にわたる運用なので、はじめの自己資金は少なく設定するオーナーも多くいますが、自己資金の割合が高いほうが返済リスクを避けられます。
自己資金の割合が低いと、アパートローンの金利が高くなり、返済に困るケースも。
アパート経営の収支計画は空室率3割を前提にします。家賃収入が満室時の7割になっても、赤字にならない収支計画が理想。そのため、月々のアパートローン返済が少ないほうがよいのです。
アパートローンは自分に有利な金融機関を探す
自分の預金や年収などの属性によって、アパートローンを利用できる金融機関がかわります。金融機関を選ぶことで、有利な条件を引きだすことも可能。金融機関は、勤務先の規模や資本金、売上高などを目安にローンの審査をしていきます。
また、融資を受ける金融機関に預貯金をたくさんしておくのも有利な条件のひとつ。物件購入では、頭金を支払うケースが多いのですが、多額の預金で免除されることも。
3.アパート経営を成功させる管理会社の選びかた
アパート経営では、管理を業者にお願いするオーナーも多く、アパート経営を副業とするサラリーマンなどは基本的に管理会社に依頼します。
管理会社ごとに対応や管理費などが違うので、しっかりと検討して選びましょう。
- 管理物件の入居率
- インターネット集客への強さ
- 入居者ニーズの把握
- 対応エリア
- 公平な立場
上記のポイントを押さえて、安心した管理会社に任せていきましょう。
管理物件の入居率は高いか
管理会社が管理している物件の入居率を尋ねてみましょう。しっかりとした管理会社であれば、「97.6％です！」などすぐに口頭でかえってきます。入居がなければ家賃収入がないので、入居率が高いことは大切です。
管理会社のサイトに入居率が表示されていることもありますが、入居率は日々変動しているので、今現在の入居率を教えてもらいましょう。
インターネット集客に強い管理会社か
今のお部屋探しは、不動産屋に足を運んで探す人よりも、インターネットで探す人のほうが圧倒的に多くなりました。インターネットで物件を探す人が60％ですから、インターネット集客に長けている管理会社のほうがよいですね。
出典：賃貸物件探しはインターネット利用が6割近く、礼金・敷金なしの物件が増加
管理会社のホームページを検索してみましょう。
チェックポイント
管理会社のホームページだけでなく、CHINTAIやsuumoなどほかの物件検索サイトとも連携しているかも大切。それだけたくさんの人の目に留まるので、ほとんどの管理会社が登録しています。
また地域の新聞や不動産情報紙、地域の物件探しサイトなどにも登録しているかも聞いてみてくださいね。多ければ多いほどよいです。
地域やアパートにマッチした入居付けプランを提案してくれるか
管理会社や不動産会社で顔として働いている営業マンの質も大切。実際、不動産業界は人がたくさん入れ替わります。地方の不動産会社や家族経営の不動産会社であれば同じメンバーですが、大きな会社では頻繁に替わります。
どのような営業マンが自分の物件を紹介してくれるのかを知りましょう。
営業マンが
- 入居者のニーズを把握しているか
- 自分のアパートを紹介してくれるか
- 入居者を集められるか
このような力をもっているかどうか、実際に会話をして判断してください。
個人で名刺をいただき、空室が出たときに直接電話してお願いできるようにしておくとよいですよ。
満室のためにできることはしていきましょう。
管理会社の対応エリアが物件にあっているか
依頼予定の管理会社が、所有している物件からどれくらいの距離にあるのかというのも重要なポイント。たとえば、「雨漏りがした！」と入居者からクレームが入ったら、できるだけ早く対応してもらわなければなりません。
事業所が30キロ以上離れていれば、それだけ移動に時間がかかります。できるだけ近場の管理会社に依頼したほうが、いざというときの対応が早くでき、入居者も安心できます。
大家の立場にたってくれるか
管理会社は、入居者と大家の仲介の立場となります。しかし、なかにはトラブルを避けたいがために、入居者の過失でも原状回復費用を請求しない管理会社があります。入居者が怖い、早く対処したい、面倒だなどの理由から請求しません。
これでは、大家の負担が大きくなるばかりです。大家は入居率を高めたいため、原状回復を自費でおこなう人もいますが、入居者の過失であれば原状回復費用は入居者負担です。退去立会いの原状回復費用の分担を公平にやってくれるか、管理会社を見分ける必要があります。
退去時に問題とならないように工夫しましょう。入居前に室内の写真を撮り、契約書に記載してくれる管理会社もあります。
最新の流行や入居者のニーズを把握しているか
設備や壁紙、フローリングなどのリフォームには流行があります。適切な修繕やリフォームをおこなうことで、余計な費用を抑えることが可能です。フローリングなどをクッションフロアシートにすることで、汚れた際に部分的に取り替えることができ、費用が安くすみます。
そのような提案をしてくれる管理会社なのか、相談の際に判断してください。立地や場所によっては、防犯に強いほうがよい、家具・家電つきがよいといった入居者のニーズも異なります。入居者のニーズを理解しているのかも、管理会社選びで大切なポイントとなります。
管理会社候補を複数訪問して確かめる
「入居率96％！」や「地域でナンバー1の管理会社」などサイトに載っていることがあります。しかし、ネットの情報を安易に信用せずに自分で確かめましょう。次のポイントを参考に、管理会社を複数訪問してください。
ヒアリングは相手に失礼のないように質問してくださいね。これから長い付き合いになるかもしれないので、亀裂の入らないような関係作りをしていきましょう。次のような失敗事例があります。
“Sさんに15万くらいでリフォームをしあげてもらって、こっちには20万くらいで請求するつもりかしら……。請求書をN社で出すってことは数字をいくらでもいじれるってことだよね…..。”
引用：アパート経営奮闘記
管理会社を変更するだけでも、大家の負担が減ったというケースもあります。不要な支出をしないように、管理会社の選定は慎重に行いましょう。
4.アパート経営の成功率をあげる原状回復やリフォーム
アパート経営の成功率をあげるために、退去時の原状回復やリフォームのコスト対策は大切。また、入居者ニーズにマッチしたリフォームで家賃収入を上げられると、アパート経営の成功率が上がります。
- 家賃を上げるリフォーム
- コスパのよい業者探し
- 原状回復費用の分担
この3つをおさえて、アパートの入居率をあげましょう。
家賃が上がるリフォームをする
築年数がたつと家賃が下がってしまいますが、入居者のニーズを捉えたリフォームや設備を導入すると家賃を上げられます。
全国賃貸住宅新聞の2018年度の人気設備ランキングでは、単身と家族向けともに無料のインターネット設備が1位でした。続いて、宅配ボックスも人気です。
人気設備ランキング上位の設備
無料のインターネット設備
築年数の古いアパートでも無料のインターネット設備の導入が増えています。一棟すべてにWi-Fiを入れることで、入居者が無料でインターネットを利用できて喜ばれます。
今では、スマートフォンで動画をみる人は70%もいて、賃貸需要の多い10代や20代では80~90%にも！ そのため、Wi-Fi環境の有無も入居条件になりつつあります。
出典：スマートフォンでの動画視聴率は70.6％ 10代の視聴率は9割を超え、そのうち約6割が1日1時間以上スマートフォンで動画を視聴
無料インターネット設備についてはこちらの記事でくわしく説明しています。
ぜひご覧ください＞＞アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説
宅配ボックス
最近はネット通販を利用する人が増えてきました。しかし、家を留守にしていると、再配達の依頼が面倒ですよね。そこで便利な設備が宅配ボックス。
エントランスに宅配ボックスを設置すると、入居者が喜んでくれます。大きな荷物も預かることができてとても便利。備えつけタイプは古い物件でも設置できます。
コスパのよいリフォームができる業者を探す
管理会社にリフォームを依頼しているアパートオーナーは多いですが、管理会社が委託しているリフォーム業者はほとんど固定されており、コスパが悪いこともあります。アパート経営の成功のためにはコスパのよいリフォーム会社を探すべき。慣れるまでは複数の業者に相見積りを取りましょう。
リフォーム費用を比較できる一括見積サイトの活用が便利。ひとつのサイトにリフォーム内容を送ると、複数の業者からリフォームの提案が届いて比較できます。
参照：タウンライフリフォーム
原状回復の費用分担をきちんとおこなう
原状回復の費用分担は、退去立会い時に部屋を確認しながら入居者に説明します。退去立会いや費用分担は管理会社がおこないますが、家主が立ち会っても構いません。
入居者の故意過失による汚れや傷は基本的に借主の負担となり、経年劣化による汚れは貸主負担となります。
たとえば、次のケースは借主負担。
- 入居者がタバコを吸って部屋の壁がヤニで黄色くなった
しかし、グレーゾーンも多く貸主と借主でトラブルとなることもあるので管理会社に任せたほうがよいケースもあります。
5.空室対策をしっかり学ぶ
アパート経営に失敗しないために、本やインターネットでの情報収集は大切。
- セミナー
- 本
- ブログ
の3つの方法で空室対策を学べます。
アパート経営セミナー
各地域で空室対策、税金対策、修繕などいろんなセミナーがあります。無料セミナーが多いですが、有料セミナーもあるので確認しましょう。宅建協会や管理会社からセミナーの招待もありますよ。
セミナーへの参加は、新たな気づきを得るだけでなく、ほかの大家と触れ合う大切な機会となります。不動産業者や管理会社の情報、今の賃貸事情など、なかなか聴けない貴重な話ができるでしょう。
アパート経営成功者の本
基礎知識と成功事例を知りたいときには、アパート経営成功者の本を読みましょう。成功にもいろんなやりかたがあるので、自分にあった方法を見つける助けとなります。セミナーのように書かれている本もありますが、漫画や実体験などが書かれた本もおもしろいです。
アパート経営に失敗したことがある人の本は必ず読むべき。内容が重なることも少ないので、数冊バランスよく読み漁ってみてくださいね。
こちらの記事でアパート経営に必要な情報が掲載されている書籍を紹介してます。アパート経営の本【オススメ厳選5冊】2019年版！不動産投資から税金・経営までの良書
ぜひご覧ください。
成功している大家のブログを読む
SNSの普及で大家のブログもよくアップされています。有名な成功大家のリアルタイム事例や取り組みを学ぶことができ、目に鱗ですよ。実際の収支がわかる写真やグラフが載っていたり、ノウハウが載っていたりもします。
家主業をはじめたときからブログを書いている人もいて、どのように経営し、悩んだのかなど詳しく記されています。アパート経営に不安がある際に読むと、元気と勇気をもらえますよ。
別の記事で、空室対策に有益な情報が掲載されているブログと、アパート経営で成功した金持ち大家のブログを紹介しています。
ぜひご覧ください！
＞＞賃貸物件の空室対策ブログ8選！成功大家の体験＆アイデア～不動産屋ブログまで
＞＞アパート経営ブログ7選【金持ち大家から学ぶ】3つの注目ジャンルはこれだ！
6.アパート経営中のリスクにそなえる
アパート経営で大切なのは、起こりうるリスクをあらかじめ想定すること。対処方法や費用など、具体的に考えておくと安心です。
考えられるリスクは、
- 建物の老朽化
- 家賃滞納
- ローン金利の上昇
- 資産価値の下落
- 自然災害
建物の老朽化
定期的な修繕やリフォーム費用を見出し、収支計画にいれましょう。新築物件よりも中古物件のほうが老朽化は早いので、中古物件の購入では修繕履歴を参考に計画します。
建物は新築で購入してもどんどん古くなります。老朽化に合わせて、定期的な修繕、5年や10年ごとの大規模修繕などが必要です。そのままにすると入居率や家賃が下がり、収支が赤字になることも。
家賃の滞納
アパート経営では入居者が支払い忘れや長期的な滞納など、家賃の滞納がよくあります。どちらにしても、大家にとっては損失。
数部屋の家賃が未払いとなると、ローン返済にも支障がでてしまいます。そのために、毎月必ず家賃が振り込まれる家賃滞納保証サービスを活用してみましょう。近年は、保証人の代わりに保証会社をつけて入居する方法が主流になってきました。
もし入居者が家賃を滞納しても、保証会社が家賃回収業務をおこなってくれるので、大家は直接動く必要がありません。さらに、入居時に保証会社が審査をおこなってくれるので、危険な入居者が入らず安心です。
保証料は入居者が負担し、契約金とともに支払います。法人契約は会社そのものが保証となり、保証会社は不要。そのため、保証会社を利用するのは個人が一般的です。
ローン金利の上昇
金利上昇の予測はむずかしいですが、金利上昇でローン返済額がどう変わるか想定しておきましょう。
指標とするのはイールドギャップといって、「表面利回り―長期金利」で考えます。イードルキャップが高いほどよいとされ、最低でも5～10％以上は必要です。
アパートローンは変動金利がほとんどのため、金利が上昇すると支払額が増加します。
資産価値の下落
購入の際には建物だけでなく立地条件や今後の投資家の動き、開発による不動産の価格変動など、さまざまなことを念頭に置かなければならないのです。
建物は修繕やリフォームによって、劣化を修復し資産価値を維持することが可能です。また、土地は時間によって劣化しませんが、土地の価値が下がるリスクがあります。
自然災害
自然災害はいつ起こるかわからないので、安全対策を講じておく必要があります。まず、購入する建物の地盤や築年数を把握して、新耐震基準に沿っているかを確認しましょう。
そして必ず必要なのは起こりうる災害に対する保険への加入です。
- 火災……住宅火災保険
- 台風や水害・事故……住宅総合保険（住宅火災保険の範囲も含む）
地震や津波の被害は大きくなる可能性も高いので、地震保険は火災保険に付加しておきましょう。
7.出口戦略を考える
アパート経営で成功するには、利益確定が必要です。はじまる前から終わりを想定するというのはむずかしいですが、結果どれほどの利益を得られるのか知ることが大切。そのために、アパート経営に乗り出す前に次のことを把握しておきましょう。
- 将来の売却価格を考えておく
- 大規模修繕やリフォームでアパート価値を高める
- 収支が赤字になる前にアパートを買い替える
アパートを買う前から将来の売却価格を考えておく
アパートを買う前に、将来いくらで売れるのか把握しておきましょう。売るつもりがなくても、知っておくと将来の判断材料に。収支計画で出口戦略まで考えておくと、リフォームの見通しも立てやすくなります。
- 築年数
- 利回り
- 周辺相場
- 地価動向
を調べて売却価格を想定して経営していくのが大事。
大規模修繕やリフォームでアパートの価値を高める
入居率が高い場合は、売却ではなくそのまま経営を続ける道を選んでもよいでしょう。大規模修繕やリフォームで家賃をあげたり、アパートの価値を高めて保有を続けたり、長期的な運営を目指します。
古い物件でも管理やリフォームを徹底していけば人気物件になる可能性は十分にあります。さまざまな工夫をして需要の高い物件を目指しましょう。
収支が赤字になる前にアパートを買い替える
次のときは、アパートを売って資産を入れ替えることも有効です。
- 修繕やリフォームをしても家賃が上がらない
- 修繕費用がかさみそう
物件を買い替えたほうが収支が改善して経営がうまくいくことも。今まで育ててきた物件を手放すのはさみしい気持ちになるかもしれません。しかし、収支が赤字になる前に、手は打っておきましょう。
まとめ
アパート経営を成功させる秘訣は、失敗から学ぶこと。
アパート経営を成功させる秘訣と失敗例についてはこちらの記事でくわしく説明しています。
ぜひご覧ください！
＞＞無知は失敗の元！まずは10年を成功に導くアパート経営の4大秘訣とは
＞＞アパート経営の失敗・成功まとめ！よくある事例とおすすめブログ5選
入居者のニーズを知ること、管理会社をしっかりと選択すること、起こりうるリスクの対処法を考えておくことなど、購入前から成功への階段がたくさんあるので、しっかり進んでいきましょう。