アパート経営で賢い納税方法【宅建士が解説】意外と知らない不動産に関する節税対策

アパート経営時の納税について!賢く節税するには?納税関連の疑問も解決!

税や確定申告と聞くと、あとずさりしたくなる気持ちになりませんか? とくにアパートをこれから建てる人や購入する人にとって税金関連は抑えておきたいところ。

そして税金にはさまざまな節税方法や特例があります。「あぱたい」では税金の種類や節税方法にくわえ、確定申告が必要な条件などを解説。賢く節税をしてよりよいアパート経営にしていきましょう!

あぱたい王子
あぱたい王子
自分に合った節税方法がみつかるよ!

アパート経営で所得税を節税するには?税率や計算方法も!

アパート経営で所得税を節税するには?税率や計算方法も!

所得税の節税は、きちんとした経費の計上で可能になります。

所得税は、まず不動産取得額を計算します。

不動産取得額=家賃収入-必要経費

必要経費が多ければそのぶん不動産取得額という利益の圧縮につながり、節税ができるのです。

収入に含まれるもの

【不動産取得とは】

  • 土地や建物など不動産の貸付
  • 地上権など不動産のうえに存する権利の設定および貸付
  • 船舶や航空機の貸付
  • 不動産の贈与・新築・改築・増築

などがあり、これらによって得た収入に課せられる税金が所得税です。

【アパート経営で収入となる項目】

  • 家賃
  • 礼金
  • 返還義務のない敷金
  • 更新料
  • 管理費・共益費
  • 駐車場代

 

経費となる主なもの

  • 租税公課(不動産所得税・登録免許税・固定資産税など)
  • アパートローンの金利
  • 賃貸管理代行手数料
  • 減価償却費
  • 仲介手数料
  • 広告費
  • 修繕費(原状回復費・設備の修理費など)
  • 損害保険料(火災保険・地震保険)

などがあります。

「あぱたい」ではアパート経営の経費についてこちらの記事で詳しく解説しています>>【あぱたい】アパート経営の経費で認められる20種類!意外と知らない節税のポイント2つ

 

税率一覧、所得税の計算方法

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 9万7500円
330万円を超え 695万円以下 20% 42万7500円
695万円を超え 900万円以下 23% 63万6000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 153万6000円
1,800万円を超え 4,000万円以下 40% 279万6000円
4,000万円超 45% 479万6000円

出典:【国税庁】所得税の税率

所得税の税率は、課税所得額が大きいほどあがります。そして気をつけなければいけないのは、単純に(課税所得金額×税率=所得税)ではないことです。

例えば、400万円の課税所得額に対する所得税の計算方法は(400万円×20%)ではなく、400万円までのそれぞれの税率を合わせた金額が所得税になります。

計算は次のとおり。

195万円×5%+(330万円-195万円)×10%+(400万円-330万円)×20%

=9万7500円+13万5000円+14万円=37万2500円

あぱたい王子
あぱたい王子
めんどくさい……もっと簡単な方法はないかな?

上記の計算方法は複雑でわかりにくいですね。実は、上表の右にある控除額を使用すればシンプルに所得税が求められます。

課税所得金額×税率-控除額 となるので

400万円×20%-42万7500円=80万円-42万7500円=37万2500円

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 一気に計算がラクになったカニ!

 

そのほかの税金の種類や節税方法は?

そのほかの税金の種類や節税方法は?

あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営でかかる税金は、所得税のほかシチュエーションごとに6つあるよ!

タシカニ
タシカニ
節税方法も含めて解説していくカニ!

【アパート経営時に税金が発生するのはこんなとき】

  • 不動産保有時
  • 不動産購入時
  • 不動産売却時

不動産保有時に関係する税金

不動産を保有している、つまり本記事に関してはアパート経営中に課せられる税金となります。

  • 住民税
  • 固定資産税
  • 消費税

 

住民税

所得税と同様、所得によって住民税が決まります。きちんと経費を計上し、不動産取得額を減らせば住民税額の節税につながります。

住民税は「都道府県税」と「市町村税」があり、どちらも計算しなければなりません。

加えてそれぞれに所得割と均等割があります。

所得割 均等割
都道府県税 6% 地域による
市町村税 4% 地域による

【住民税の計算】

住民税=不動産所得額×住民税率

不動産所得が150万円の場合、所得割は都道府県税が9万円、市町村税が6万円、地域ごとに設定された均等割の税金を合わせた金額が住民税となります。

 

固定資産税

不動産(土地・建物)の所有に課せられる税金が固定資産税です。

固定資産税は、所有している不動産の評価額(固定資産税評価額)から固定資産税の税率1.4%(標準税率、自治体によって異なることもある)から計算されます。

あぱたい王子
あぱたい王子
固定資産税評価額は地下公示価格の70%相当にあたるので少し低めに設定されているよ

例えば土地の評価額が1200万円、建物の評価額が1500万円のアパート経営に対する年間の固定資産税は次のとおり。

1200万円+1500万円×1.4%=37万8000円

タシカニ
タシカニ
アパートが市街化区域にある場合は都市計画税もかかるカニ!

なお、1戸200㎡までのアパートは「小規模住宅用地」とされ、固定資産税が軽減される特例があります。

特例率は標準評価額の1/6となり、大幅な節税が可能になります。

 

消費税

【非課税】

  • 賃貸期間1ヶ月以上の住居の家賃
  • 地代(住居)
  • 礼金(住居)
  • 更新料(住居)
  • 火災保険料
  • 敷金
  • アパートローンの利息・保証料

 

【課税】

  • 事務所
  • 駐車場
  • 仲介手数料
  • アパートローンの事務手数料

ちなみに課税売上が1000万円以下の場合、消費税は不要です。そして課税売上が1000万円を超えたとしてもその年からではなく、超えた年から2年後に納付します。

あぱたい王子
あぱたい王子
部屋と駐車場が一体の賃貸契約は非課税になるよ

タシカニ
タシカニ
一体となった契約でも駐車場だけ別の人に貸す場合は課税対象になるカニ!

 

不動産購入時に関係する税金

主に関係する税金はふたつです。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税

 

不動産取得税

「不動産の贈与・新築・改築・増築」などで不動産を取得したときに課せられる税金です。

タシカニ
タシカニ
無償でも課税対象になるカニ!

不動産取得税は固定資産税評価額の4%になります。

しかし以下の要件によって特例対象になります。

  • 新築のアパートを含む住宅は(固定資産税評価額-1200万円)× 3%

あぱたい王子
あぱたい王子
軽減措置期間は2021年3月31日までだよ

 

登録免許税

アパートを建てたり、買ったりして所有権の登記・移転登記などをおこなうときに課せられる税金です。

登記の種類によって税率は異なります。

土地の所有権移転登記 課税標準額×2.0%
所有権保存登記(新築) 課税標準額×0.4%
所有権移転登記(中古など) 課税標準額×2.0%

あぱたい王子
あぱたい王子
登録免許税ではアパートに対する軽減税率の特例がないんだね……

 

不動産売却時に関係する税金

アパートを売却したときに課せられる税金は不動産譲渡所得税ですが、売るタイミングや経費の計上で節税につながります。

 

不動産譲渡所得税

タシカニ
タシカニ
相続した不動産を売却する予定がある人は覚えておきたいカニ!

税率は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」で分かれており、該当する不動産を取得した日から売却する日までの長さで異なります。

  • 長期譲渡所得:所有期間が売却した年の1月1日現在で5年を超える
  • 短期譲渡所得:所有期間が売却した年の1月1日現在で5年以下

相続や贈与で取得したものは原則取得した日から数えます。

例えば平成30年中に譲渡(売却)した場合、該当不動産の取得が平成24年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成25年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

 

譲渡所得金額の計算は以下のとおり。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

【内訳】

 

 

 

譲渡価額

取得費 不動産を購入するために使った費用

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 購入後のリフォーム代
  • 相続税(一定金額)

建物の取得費は減価償却費を差し引きしなければならない

取得費が不明、あるいは実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算できる

譲渡費用 不動産を売却するために使った費用

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 測量費
  • 印紙代
  • アパートを取り壊した費用
特別控除額
  • 公共事業のために土地建物を売却したとき:最高5000万円
  • 自分の住んでいる家と土地を売却したとき:最高3000万円
課税譲渡所得金額

参考:【国税庁】土地や建物を売ったとき

 

税率は以下のとおり。

所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

 

【長期譲渡所得の税額】

課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税+住民税)

【短期譲渡所得税の税額】

課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税+住民税)

 

譲渡所得税の節税方法としては、以下のように取得費や譲渡費用の項目に多く計上し譲渡所得金額を減らします。

  • 相続税を取得費に充てる

相続物件の売却は相続後3年以内であれば相続税の一部を取得費に計上できます。

参考:【国税庁】相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

  • 長期譲渡所得は税率が大幅に下がるので、そのタイミングで売却を狙うのも戦略のひとつです。
  • 相続を機に、自宅を売る場合「居住用財産を売却した場合の最高3000万円の特別控除の特例」が適用されます。

あぱたい王子
あぱたい王子
特別控除上限は課税譲渡所得額と同じだよ

タシカニ
タシカニ
特別控除の合計は年間5000万円までカニ!

 

アパート経営で確定申告が必要なとき、不要なとき

青色申告に記入する

確定申告はどんなときでも申告しなければいけないわけではありません。家賃収入(不動産所得額)の金額によって決まります。

確定申告が必要な場合の条件は?

では、いくらから確定申告が必要なのでしょうか?

確定申告が必要な条件は不動産所得額(家賃収入-必要経費)が20万円を超えるときです。

必要経費の項目は経費となる主なものを参考に。

逆に不動産所得が20万円以下、給与所得が2000万円以下、そのほか副業として20万円以下は確定申告が不要です。

 

申告は青色?白色?メリットとデメリット

大家さんが確定申告をする場合は「青色申告」と「白色申告」のふたつがあります。

青色申告と白色申告の違いは記帳の違いにあります。白色申告よりも青色申告のほうは内容をこまかく記帳しなければいけませんが、そのぶん経費として認められる項目が多いため、青色申告は節税効果が高くなります。

「あぱたい」では青色申告について詳しく解説していますので、ぜひこちらの記事もご覧ください>>【あぱたい】青色申告の特典は最大限活用を!アパート経営における確定申告のいろは

 

それぞれのメリットデメリットを解説します。

【青色申告のメリット】

  • 65万円の特別控除が受けられる(簡単な簿記は10万円)
  • 家族が従業員の場合、給与を全額経費として加算できる
  • 赤字を3年間繰り越しできる
  • 貸倒引当金を経費に加算できる
  • 減価償却の特例がある

【青色申告のデメリット】

  • 複式簿記による貸借対照表と損益計算書の記帳がたいへん
  • 青色申告承認申請書が事前に必要
  • 帳簿や領収書・請求書を5年ないし7年間保存義務がある

タシカニ
タシカニ
記帳が複雑だから税務署の目も厳しいカニ……

【白色申告のメリット】

  • 青色申告よりも記帳がシンプル
  • ひとつずつの取引ではなく、1日の合計金額をまとめて記帳できる

【白色申告のメリット】

  • 帳簿や領収書・請求書を5年ないし7年間保存義務がある
  • 赤字の繰り越しができない
  • 貸倒引当金の計算が複雑
  • 経費の範囲が狭い

あぱたい王子
あぱたい王子
それぞれ一長一短あるね

タシカニ
タシカニ
タシカニ! 自分のアパート経営の規模に合わせたやり方がいいカニ!

 

納税にまつわるQ&A

納税にまつわるQ&A

Q:会社に副業がバレない?

A:確定申告でバレない方法がある

アパート経営を副業としたサラリーマン大家は、会社の給与明細に記載された住民税の額で副業がバレる可能性があります。

副業に対して寛容な企業も増えましたが、収入がバレるのを防ぐなら確定申告書の「住民税の納付方法」で「普通徴収」にチェックしてください。自分で住民税を納付し、給与明細に副業分の住民税が記載されないようにするのです。

 

Q:家賃収入が少なければ確定申告しなくてもバレない?

A:20万円以下であれば確定申告はしなくてもよい

家賃収入が20万円以下であれば確定申告の必要がありません。しかし、20万円を超える収入があれば必ず申告してください。無申告は税務署にバレる可能性は非常に高く、よりよいアパート経営のためにも金額は絶対にごまかしてはいけません

 

Q:年金受給者も確定申告が必要?

A:家賃収入が20万円以上であれば必要

年金受給者に限らず、家賃収入が20万円を超えれば確定申告の必要があります。家賃収入が20万円を超えたとしても、年金の受給額を減らされることはありません。

 

まとめ

これからアパート経営をはじめる人にとって、税金関係や確定申告についてあと回しにしていた人もいるかもしれません。しかしさまざまな節税方法や特例があり、今後のアパート経営の利益にもつながります。

これを機会にじっくり納税項目と向き合ってみましょう!