アパート経営の目的を見失わない【2名の大家の実例】知りたかった賃貸経営の基本は生きがい

アパート経営の目的を見失わない【2名の大家の実例】知りたかった賃貸経営の基本は生きがい

パート経営をする目的とはなんでしょうか?

  • 「不労所得を得たい」
  • 「老後の年金がわり」
  • 「とにかく儲けたい」

アパート経営をはじめる理由は人それぞれ。しかし実際に経営をはじめてみると、苦労が多い割に実入りが少なく「こんなはずじゃなかった! 」なんて事態も。

安易な目的でアパート経営をはじめると、無駄にお金や時間を費やして結局なにも残らない結果になりかねません。

そうならないためにアパート経営の目的はしっかり考えましょう。

今回は「あぱたい」がアパート経営の成功と失敗を左右する「目的」について実例を交えて詳しく解説します。ポジティブな目的を持てばあなたのアパート経営は成功に一歩近づけますよ!

タシカニ
タシカニ
広告や業者のいう安易な目的に飛びついてアパート経営することは危険カニ!

アンケート調査にみる「アパート経営をはじめた目的」

アンケート調査にみる「アパート経営をはじめた目的」

現在アパート経営をしているオーナーはどんな目的を持っているのでしょうか。

下記は収益物件の情報サイト「健美家」でオーナーにおこなったアンケート結果です。

アンケート調査にみる「アパート経営をはじめた目的」

引用:不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや) 第7回不動産投資に関する意識調査

アンケート結果では、半数が「働けなくなっても困らないようにする」をアパート経営の目的だと回答しています。

ついで「老後の資金、生活費をためる」「セミリタイヤして好きなことをして暮らす」といった回答。

アパート経営以外に本業を持っており、将来的な資金を蓄えるために副業としてアパート経営をしているのがわかります。

そして下記は、ジーエーテクノロジーズ社が調査した「不動産投資をはじめた理由」。不動産投資を経験した456名にアンケートをとった結果、不動産投資をはじめた理由は以下のようになっています。

ジーエーテクノロジーズ社が調査した「不動産投資をはじめた理由」

出典:PR TIMES 不動産投資動向に関する意識調査

やはり副業として不動産投資をしているオーナーが多数なのがわかります。

しかし「いざというときや老後のために副業として資金を形成する」という目的でアパート経営をはじめると、思わぬ落とし穴にはまることもあるため注意が必要。なぜならアパート経営の目的がいつのまにかすり替わってしまう恐れがあるからです。

あぱたい王子
あぱたい王子
オーナーがアパート経営する目的は、副業として余剰資産を形成することがほとんど!

 

アパート経営をはじめる本当のメリットがわかると目的も決まる

アパート経営をはじめる本当のメリットがわかると目的も決まる

そもそもアパート経営のメリットとはなんでしょうか。

アパート経営のメリットは人により考えかたが違いますが、主には以下があげられます。

  • ローンを活用すれば少ない資金で開始できる
  • 事業を拡大するのに人件費がいらない
  • 長期的に安定した収入が得られる
  • 早い段階で将来の資産形成ができる
  • 年金以外の老後収入になる
  • 現金にくらべて相続税が節税できる

前章のアパート経営をする目的とアパート経営のメリットを比べると、共通する部分が多くありますよね。つまり自分で感じたメリットはアパート経営の目的にもなり得るのです。

例えば「長期的に安定した収入が得られる」という点は、サラリーマンの副業という範囲を超えた将来の副収入や資産形成につながります。しかもアパート経営は、会社事業や株式投資などと比べて、経済情勢が悪化したとしても家賃収入は大きな影響を受けません。

また全額自己資金でアパートを購入する必要はなく、ローンという他人資本で資産が構築できるのもアパート経営の大きな魅力。

「少ないお金をフル活用して、早い段階で将来に向けた大きな資産をつくる」

これこそアパート経営の基本的な目的であり、ほかの投資商品にはない醍醐味と言えるでしょう。

あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営は副業として少ない資金で開始できるのが魅力!

 

そのアパート経営間違ってるかも!?「失敗が多い目的」

そのアパート経営間違ってるかも!?「失敗が多い目的」

アパート経営をはじめる最初の目的を間違えると、ピントのずれた事業になり高い確率で失敗します。実際、世間一般に言われるメリットを鵜呑みにしてアパート経営をはじめた結果、最終的に失敗するサラリーマン大家さんが多くいるのです。

「節税」を目的としたアパート経営

ピントのずれたアパート経営でもっとも多いのが「アパート経営は節税になる」という謳い文句を鵜呑みにしてしまうケース。

よく目にする「アパート経営で節税できる」と説明する広告の多くは、アパート経営をわざと赤字にして所得税を安くするという方法を指しています。アパート経営の赤字をサラリーマンの本業所得から引けば、最終的な所得税が安くできるのです。

しかし実際にはそのとおりに節税できるのはせいぜい初年度か2年目まで。アパートを購入する際の初期費用が多額のため最初は大きく節税できますが、そのあとは自発的に赤字を発生させないと節税できません。

そもそも、そんな節税方法は意味ないばかりか危険すぎます。

あぱたい王子
あぱたい王子
赤字という事実は、アパート経営で収入を得られていないという証拠。常にお金がない状態です。

タシカニ
タシカニ
新たにアパートを購入するのに融資を受けたくても、アパート経営が赤字なら銀行から見向きもされないでしょう。またアパート経営が赤字だと、いざ修繕が必要なときの費用が捻出できない可能性もあります。

あぱたい王子
あぱたい王子
アパート経営もひとつの事業ですから、赤字でよいわけがありません。

タシカニ
タシカニ
アパート経営で所得税が節税できるというのはまったくの詭弁と考えたほうがよいでしょう。

 

生命保険を目的としたアパート経営

「アパート経営が生命保険がわりになる」というのもよく耳にする謳い文句。

アパートローンを組むときに、オーナーは団体生命保険への加入を選択できます。団体信用生命保険とは、オーナーに万一があって亡くなってしまったらアパートローンの残債がチャラになるという保険。

つまりアパートを持つこと自体が生命保険がわりだから、残された家族も安心という理屈です。

ある意味では正しい解釈ですが、そう簡単に考えてよいものでしょうか。

もしオーナーに万一があれば、相続税が発生します。生命保険であれば早期に保険金が支払われるため、残された家族も安心です。

ただアパートを相続した場合、相続税分のお金が無ければアパートを売却しなければなりません。しかも相続人が複数いた場合、物理的にアパートをわけて相続できませんから相続人に渡すお金が必要になります。

そもそも不動産は、簡単に現金化できる代物ではありません。アパート経営が生命保険がわりになるという、本当の意味を理解したほうがよいでしょう。

 

不労所得を目的としたアパート経営

不労所得を目的としてアパート経営をはじめる場合にはもっとも注意が必要。

不労所得とは働かずに得られる所得。不労所得と聞いて「なにもしなくても毎月お金が入ってくる! 」と勘違いしてしまう人が多いですが、アパート経営で成功しているオーナーがなにもしていないわけではありません。

たしかに委託管理やサブリースを活用すれば、アパート管理の手間を省いて自分の時間をつくれるでしょう。ただアパートの管理を任せる理由や目的そのものが、成功する大家さんと失敗する大家さんでは考えかたが違います。

成功する大家さん

  • アパートの管理を省ければ、ほかの儲かる物件を探せる
  • 滞納や入居者トラブルなどの対応をプロに任せられる
  • 管理会社と有効な関係を築いて人脈を広げたい

失敗する大家さん

  • アパートを買ったら全部任せちゃえば楽ちん! 

いくら成功している大家さんでも、物件の様子を確認しに行ったり管理会社からの連絡に対応したりなど、なにかしらの業務はおこないます。当然、少しでも満室に近づけるための工夫も欠かしません。

それに対して失敗する大家さんの多くは「すべて管理会社に任せっきりで放置」という考えかた。「空室が出た」「入居者からのクレーム」と管理会社から連絡があっても意に介しません。

つまり厳密に言えば、本当に成功するアパート経営は、完全な不労所得にはなり得ないのです。

当然、あらゆる事業は効率化が重要。ある程度は人に任せる部分が無くてはいけません。ただ人に任せるということは、あらゆる判断を外部の人間に委ねるということでもあります。

「働かなくても得られる不労所得」に夢をみすぎると、限りなく失敗に近づくと考えたほうがよいでしょう。

 

安易な目的ではじめたアパート経営で失敗した実例

安易な目的ではじめたアパート経営で失敗した実例

では実際に節税目的のアパート経営で失敗した事例として、不動産検索サイト「楽待」のコラムより「ものぐさ大家」さんが経験した実例をみてみましょう。

会社員時代にアパート経営すると節税できるという謳い文句に誘われてアパート経営をはじめた「ものぐさ大家」さん。

自宅を購入したばかりでローン返済が大きくのしかかり、さらには給料から天引きされる多額の税金。そんな状態を打破したいと願い、業者に勧められるままアパート経営を開始します。

  1.  1年目は初期費用が多くかかったため、収入がマイナスになり無事節税に成功。
  2. 節税のために不要なお金を使ったり生活費を経費計上したりすることに疑問を抱く。
  3.  微々たる節税のために税務調査を気にしながら経費計上するのがバカバカしくなる。
  4.  自分で税金の勉強をして節税目的のアパート経営が現実的ではないと理解する。
  5.  知り合いの大家さんが税務調査を受けて数年分にもおよぶ追徴課税を受けた。

出典:【実践大家コラム】サラリーマンの不動産投資は「節税」になるのか?(その1)

【実践大家コラム】行き過ぎた節税対策は、とんだしっぺ返しをくらいます

ものぐさ大家さんは、上記の経験から早い段階でアパート経営を軌道修正。今は兼業大家として成功しています。

またアパート経営で赤字を出し続けていると、銀行から次の融資を受けるのがむずかしくなる事実についても指摘。赤字の事業に銀行が融資しないのは当然です。

節税を目的としたアパート経営は、副業のマイナスを本業の収入で埋める非効率すぎる方法です。

そもそも節税で儲かるならもっと多くの人がアパート経営をしているはず。安易な目的でアパート経営をはじめると取り返しのつかない失敗につながる可能性は、常に頭の片隅に入れておきましょう。

タシカニ
タシカニ
いくら節税といっても赤字経営がいいわけないカニ……! 

 

成功例にみるアパート経営の「正しい目的」とは?

成功例にみるアパート経営の「正しい目的」とは?

アパート経営において「正しい目的」を持つことが成功への第一歩。成功しているオーナーはどんな目的を持ってアパート経営をはじめたのでしょうか。

実に成功者らしい考えかたがわかる事例をふたつご紹介します。

満室にこだわらない張田オーナーの不動産投資の目的は「安定収入と自由な時間」

健美家コラムを執筆している「張田オーナー」は、もともとテレビ制作会社のサラリーマン。

37歳で大きな事故に遭い、家族に残せる資産として不動産を所有することに興味を持ちました。それからわずか1年10か月でアパート4棟、戸建て1棟を購入してセミリタイヤ生活に突入。

張田オーナーはアパート経営をはじめた目的について「大家になることではない」と語っています。

張田オーナーにとって「安定収入と自由な時間を得ること」が最終目的であり、大家業はそのための手段のひとつ。そのため、アパートが満室になることや少しでも賃料をアップさせることにはこだわらないそうです。

アパート経営が目的ではなく、安定した収入源の構築が目的。そんな張田オーナーの前向きな目的意識には、学ぶべきものが多くあります。

参考:大家業のワナ!アパート経営4年目で気づいた大家の「間違った思い込み」

あぱたい王子
あぱたい王子
目標は「オーナーになること」ではなく「自由な時間を得ること」! 

 

外国人に部屋を賃貸しているアンロック伏見さん「外国人向けのビジネスをやりたい」

同じく健美家でコラムを執筆している「アンロック伏見さん」。大家業を開始して早々に、外国人の賃貸を借りづらい状況に衝撃を受けたと言います。

もともと海外に行く機会が多く、今まで25か国以上回ったとのこと。

「海外から日本にきてくれるかたが快適に生活できる環境を作りたい」

そんな目標から、所有していた2棟目のアパートで外国人を積極的に住まわせるようになります。そして本格的に外国人向け賃貸をはじめるため脱サラ。単なる大家業ではなく「住まいに困っている外国人向けの賃貸」というニーズを事業化しました。

「不動産投資をはじめてから新しい世界が開けた。サラリーマンにオススメ」

そんな言葉を投げかけるアンロック伏見さんの事例は、高い目標意識を持てばアパート経営がよりポジティブになる好例です。

参考:大家列伝/アンロック伏見さん

 

ポジティブな目的を持ってアパート経営を成功させよう!

ポジティブな目的を持ってアパート経営を成功させよう!

サラリーマンが「いざというときのため」や「老後のため」に不動産投資をするのは、現在の収入や環境に対しての不満や不安の表れ。

もちろんよりよい収入や環境を得たいというのは大切。しかし不満や不安の裏返しである目的でアパートを経営するとネガティブな結果につながる可能性もあります。

「サラリーマンを辞めること」こそが第一の目的になるため、節税や生命保険、不労所得といった目先の目標に飛びついてしまうからです。

先に紹介した成功オーナーの共通点は、「アパートオーナーになるのが目的ではない」こと。オーナー業を通して自身がどうなりたいのか、人になにを与えたいのかといったポジティブな目的を持つのが大切。

具体的でポジティブな目的を持つことこそ、成功オーナーへの一歩と言っても過言ではありません。

タシカニ
タシカニ
ネガティブな目的はネガティブな結果につながるカニ!

 

まとめ

「アパートのオーナーになって悠々自適な生活を送りたい」

サラリーマンとして単調な日々と仕事を続けているうちに、そんな風に考えることもあるでしょう。しかし安易な目的でアパート経営をはじめると、お金や時間を浪費するばかりでなく最悪の場合は破綻してしまうこともあります。

アパート経営は少ない資金で安定した収入を得られるメリットの多い事業ですが、それだけに続けていくのには知識と労力が必要です。だからこそポジティブな目的を持って前向きに努力することが大切ですね。

あぱたい王子
あぱたい王子
つらい局面でもポジティブな目的を支えに乗り越えタイね!