アパート経営・不動産業界今後の展望【4つの好材料】がカジノ誘致や再開発が投資を加速する

アパート経営・不動産業界今後の展望【4つの好材料】がカジノ誘致や再開発が投資を加速する

成が終わり令和という新しい時代が幕をあけました。アパート経営や不動産業界の動向はどんな様相をみせるのでしょうか。

2020年以降は東京オリンピックをはじめとしたイベントがあるため、国内のインバウンド需要に注目が集まっています。一方、少子高齢化の進行で働き手不足や空き家増加といった問題があるのも事実。

今回は「あぱたい」が、令和という新時代にアパート経営と不動産業界がどんな動きをしていくのか解説します。4つの好材料と懸念材料をもとにそれぞれ詳しくみていきましょう。

タシカニ
タシカニ
新しい時代、令和。アパート経営や不動産業界がどうなるのか興味があるカニ。

 

アパート経営と不動産業界【4つの好材料】で今後の展望を予測

不動産業界でも、令和時代は明るい材料の多い時代だとみられています。しかしインバウンド需要やIoTなど今までにはなかった新しいキーワードの登場で、大きな時代の変化を感じずにはいられません。今後の展望を予測します。

【不動産業界の好材料1】増加する訪日外国人観光客

【不動産業界の好材料1】増加する訪日外国人観光客

2019年7月、訪日外国人客が過去最高の2900万人を超えました。東京都の人口は1380万人なので、その倍以上の人数です。訪日外国人客は2012年以降毎年増加しており、2020年の東京オリンピックを機にその数は跳ね上がるとみられています。

訪日外国人客の増加は不動産業界にどんな影響を与えるのでしょうか。

参考にしたいのは、訪日外国人客が日本国内で訪れる都道府県のデータです。1位は圧倒的に東京都、ついで大阪府、千葉県、京都府、福岡県、北海道とつづきます。大阪府はユニバーサルスタジオジャパン、千葉県はディズニーリゾートといった大きなテーマパークが訪問数を押し上げています。

訪日外国人都道府県別訪問数

出典:観光庁 訪日外国人消費動向調査

訪日外国人客の経済活動によって、観光地の働き手の需要は増えます。働き手の需要は賃貸需要へとつながるため、東京都をはじめとする主要都市の賃貸需要にも期待できるでしょう。

また一方で、海外における日本の都市に対する知名度が上がることは、不動産業界にとって海外投資家からの注目度を高めるなどのいい影響も考えられます。

 

【不動産業界の好材料2】大阪万博とカジノ誘致

【不動産業界の好材料2】大阪万博とカジノ誘致

2020年の東京オリンピックからさらに5年後、2025年には大阪万博の開催が決定しています。大阪府ではベイエリアである夢州にカジノを含む総合型リゾート開発(IR)が計画されており、2024年には開業したい考えです。

大阪万博の開催、そしてカジノ誘致によって大阪のベイエリアは不動産価格の上昇が見込まれます。インターネット上でもさまざまな声が聞かれ、注目度が高い証拠と言えるでしょう。

万博やカジノ誘致はホテルや民泊などの需要増により経済効果があるのは確実ですが、アパート経営の視点に立つとむずかしいところ。居住者視点でみるとカジノにはマイナスイメージがついてしまうため、かえって住みづらいイメージを与えてしまいます。

現に横浜市長がカジノ誘致を発表し反発している横浜市民は、カジノができることで治安が悪くなると不安の声をあげているほど。カジノ誘致については、手放しで好材料とは喜べない状況ですね。

あぱたい王子
あぱたい王子
カジノによる治安の問題はどの候補地でも懸念されているね。

 

【不動産業界の好材料3】各地でおこなわれる再開発

【不動産業界の好材料3】各地でおこなわれる再開発

令和時代になる前から、各地方都市でも駅近辺を中心に再開発が計画されています。

なかでも注目したいのが埼玉県さいたま市の大宮駅エリア再開発である「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」。再開発の概要は以下のとおり。

大宮グランドセントラルステーション化構想概要
対象範囲  大宮駅周辺地域(約190ha)のうち駅、駅周辺交通基盤及び駅周辺街区からなる「ターミナル街区」
大宮駅周辺地域の【将来像】 ・東日本の顔となるまち
・おもてなし、あふれるまち
・氷川の杜、継ぐまち
整備方針
ビジネス 地の利を活かし、東日本の拠点としてのビジネス機能を集積
東日本連携 新たな価値を創造する対流拠点機能の強化と、東日本の主要都市間と共存・共栄
商業 地元商店や路地空間の魅力、拠点的な商業集積等を活かし、商都大宮を再生
地域コミュニティ 都心の便意さと緑の近さがコンパクトにミックスされた上質な住環境を地域で育成
公共交通・他モード連携 東日本からの終結・交流機能を高める、さらなる交通結節機能の充実
歩行者ネットワーク・たまり場 駅からまちへ人を惹きつけるとともに、まちからまちへの回遊機能を強化
道路ネットワーク おもてなし歩行エリアを実現するため、駅周辺に流入する自動車交通を抑制
景観・環境 大いなる宮居としての風格ある駅前景観を形成
防災 首都直下地震や都市型災害に対する強靭性を備えたまちづくりの推進

出典:さいたま市 大宮駅グランドセントラルステーション化構想

大宮駅を東日本の玄関口と位置づけ、ビジネスや商業、住まいが融合する存在感のある街づくりをする壮大な計画。単なる駅前再開発ではなく、企業誘致や景観、マンション建設と絡んだ本当の意味での都市計画といえるでしょう。

2018年に賃貸の情報サイトであるSUUMOで住みたい街ランキングの4位を獲得した大宮駅。賃貸の需要は良好で今後も上がる見通しです。

 

【不動産業界の好材料4】不動産テックの普及

【不動産業界の好材料4】不動産テックの普及

令和新時代にもうひとつ注目したいのが、不動産テックです。テックとはテクノロジーのこと。不動産の仕組みや商習慣をテクノロジーによって改良するのが不動産テックです。

日本の不動産市場は「透明性が低い」「新築信仰が根強い」「増え続ける空き家」といった問題を抱えています。

政府は問題解決のため、中古住宅市場を20兆円にふやす目標を2015年から掲げてきました。その目標を実現させるのに無くてはならないのが不動産テックなのです。

不動産テックの具体例として、以下があげられます。

  • IT重要事項説明
  • VR内見
  • 不動産業者を介さない顧客同士のマッチング
  • AIによる資産価値の見える化
  • スマートロックをはじめとしたIoT家電

特に賃貸市場というのは20代の若い世代がターゲットになります。若い世代は新しいテクノロジーには抵抗がないもの。顧客からも歓迎される施策であり、アパートオーナーとしてはぜひ活用したいものです。

 

不動産業界の現状とアパート経営に影響する4つの懸念

新しい時代はもちろん明るい話題ばかりではありません。もともとあった少子高齢化の問題や、新たに出てきた建築費の高騰や空き家の問題。これらはダイレクトに不動産業界に影響してきます。

【アパート経営の懸念1】人口減少と少子高齢化

高齢化の推移と将来推計

懸念事項の第1位は、人口減少と少子高齢化です。内閣府が発表した高齢化の推移と将来推計は上記のとおり。

画像引用:内閣府 高齢社会白書

例えば2015年に新築でアパートを建てたと想定してみましょう。

  • 築20年(2035年)→ターゲット層:15歳から64歳の人口が7,629万人から6,494万人と15%減少。
  • 築30年(2045年)→ターゲット層:900万人以上減少。2015年から考えると約27%も減少する予測。

さらに高齢人口の割合は増加するため若年層にかかる経済的負担は大きくなります。

あぱたい王子
あぱたい王子
また現在アパートに高齢者が住んでいる場合、室内での病死や孤独死も不安材料です。

人口減少や少子高齢化については打つ手がありませんが、視点を変えればプラス面もあります。

少子化による若年層の雇用の安定化

現に首都圏では若年層の採用を強化するために、法人契約での社宅提供を積極化した企業が多いです。そのため大手管理会社では、客付けのチャンネルを仲介店舗より法人営業に力を入れるところが多くなりました。

今後は法人契約といった視点でも情報を活用すべきでしょう。

タシカニ
タシカニ
人手不足解消のために福利厚生に力を入れる企業は多いカニ。

 

【アパート経営の懸念2】人手不足による不動産価格の高騰

建築工事費の推移

出典:国土交通省 建築工事デフレーター

東京都心では新築マンションの価格が高騰しています。もちろん地価の値上がりも影響していますが、その原因のひとつが人手不足による建築費の高騰。また2020年の東京オリンピックに建築資材が大量に流入しているため、建築資材の高騰も原因のひとつです。

もちろんマンションの建築費が上がればアパートの建築費にも影響してきます。ここ2~3年は建築費の高騰のため戸建てですら高くて手が出ないといった状況がつづきました。

人手不足による不動産価格の高騰は、2020年のオリンピックをめどに解消する見込みです。しかし一度上がった資材や人件費は下がりづらいという見方もあり、当分は厳しい時期がつづきそうです。

 

【アパート経営の懸念3】空き家と所有者不明の不動産

【アパート経営の懸念3】空き家と所有者不明の不動産

2008年に不動産登記所はすべてコンピュータ化され、ほとんどの不動産がインターネット上でその登記内容を確認できるようになりました。しかしその一方で不動産の所有についての問題が表面化するようにもなりました。

2010年ごろから話題になることが多かった空き家問題。2015年には政府が空き家対策特別措置法を施行し、適切に管理されていない空き家は各自治体が強制措置をとれるようになりました。それでも抜本的な解決になっていないのが現状です。

また空き家問題と同時に重要課題とされているのが、所有者不明の不動産の増加。相続を繰り返したり、所有者の連絡先が変わったりなどで所有者不明のまま放置される不動産が問題となっています。

空き家や所有者不明の不動産が増加している問題は、アパート経営しているオーナーにとってはときに深刻な悩みの種になりかねません。

アパートの近くに放置された空き家があれば、衛生上や防犯上の不安はもちろん、ホームレスが住み着いたり害虫害獣が増加したりといった懸念が高まります。隣地が所有者不明だと境界の確認でトラブルも想定されますので、決して他人事とは言えません。

 

【アパート経営の懸念4】消費者ニーズの変化

全国賃貸住宅新聞2018 引用

引用:全国賃貸住宅新聞

令和時代のアパート経営の懸念事項、4つめは消費者ニーズが大きく変化していることです。アパート経営でいう消費者とは入居者のこと。ここ何年かは特に入居者の設備に対するニーズに大きな変化が見られます。

2018年に全国賃貸住宅新聞で発表された「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても決まる」設備ランキングをみてみましょう。

特に注目したいのは、前回3位から2位にあがった「宅配ボックス」と、圏外から4位に入った「備え付けの家具・家電」。

宅配ボックスは、生活インフラのひとつになったインターネット通販や、フリマサイトの影響が反映されていると言えます。1位のインターネット無料とあわせて人気の設備です。

また備え付けの家具・家電が圏外から4位にあがったのは、「モノの所有」に依存しない人の増加や社宅需要の増加などが影響しているものと考えられます。

どれもアパート経営しているオーナーにとって比較的に対応しやすい設備ですが、今後も入居者ニーズは速いスピードで変化していくでしょう迅速なニーズへの対応や設備のグレードアップに対する費用が、オーナーにとって負担になる可能性は否めません。

空室対策の設備については、こちらの記事でくわしく解説しています>>空室対策の鉄板設備【無料インターネット】金持ち大家が教えたくない5つの導入ポイント

 

令和の不動産業界とアパート経営は「時代の変化に対応」がカギ!

令和の不動産業界とアパート経営は「時代の変化に対応」が鍵!

令和という新しい時代は、国内の経済状況としては明るい兆しがあるものの、賃貸市場では楽観視できない問題がたくさんあります。

今後も少子化が進んで賃貸のターゲット層が減少するのは明らかなため、アパート経営においてはマーケティングが重要な課題です。

かといって、トレンド感のあるキーワードばかり重要視する必要はありません。大阪万博や駅近辺の再開発などで地域経済が盛り上がったとしても、賃貸ユーザーのニーズ変化に直接は影響しないためです。

新時代にしなければならないのは、もっとも身近な入居者のニーズをくみ取ること。変化のスピードが速い時代、リアルタイムに入居者のニーズを読み取るためにはSNSなどを活用するのもよいでしょう。入居者のニーズにあわせて積極的にアパートを差別化していくフットワークの軽さが大事です。

あぱたい王子
あぱたい王子
TwitterやInstagramでターゲット層と交流しよう!

 

まとめ

オリンピックや万博開催の決定によるインバウンド需要の加速、そして主要都市における再開発など国内の経済事情を見ていると明るい未来を想像させます。不動産市場においてもIoTが活用され、リアルタイムで変化が感じられる、まさに新時代と言えるでしょう。

一方不動産業界では、少子高齢化や建築費の高騰、空き家問題などのマイナス面も。入居者のニーズの変化が速く、対応するのに負担もあります。

令和のアパート経営は「変化への対応と入居者ニーズに合わせた差別化」が最重要テーマ。古い頭はどんどんアップデートして、新しい時代を楽しみましょう。

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