「アイネット」は空室対策や家賃の値上げに大人気!

アパート経営の場所選び!都心と地方をデータで比較!メリットとリスクを学んで投資の失敗を防ごう

アパート経営の場所選び!都心と地方をデータで比較!メリットとリスクを学んで投資の失敗を防ごう

アパート経営をするときに、どんな場所を選ぶかはとても重要。よく「アパート経営には都心と地方どちらがいいのか」という質問をされます。その答えは、どちらもメリットがあり、リスクがあるので一概にいえません。

しかし、都心と地方のそれぞれのメリットとリスクをしっかり理解していれば、スムーズなアパート経営ができることは間違いありません。

そこで今回は、都心と地方それぞれでアパート経営をする場合のメリットとリスクを「あぱたい」が詳しく解説します。またそれぞれのデータを比較して賃貸市場を分析し、よりよいアパート経営のためのポイントまでお教えします。

都心か地方かで悩んでいるかたは必読ですよ!

タシカニ
タシカニ

アパート経営といえば都心がいいと思っていたカニ

あぱたい王子
あぱたい王子

ところが、地方でするアパート経営にもいろんなメリットがあるんだ! 

都心と地方、アパート経営のメリットとリスクを比較

都心と地方、アパート経営のメリットとリスクを比較

アパート経営を都心でするか地方でするか悩む場合、もっとも重要なのは収益が見込めるかどうか。しかしそれ以外にも、その立地の賃貸需要や管理、仲介が可能かどうかまで考慮して総合的に判断しなければなりません。

都心でアパート経営するメリットとリスク

都心でのアパート経営は、高い稼働率が魅力です。またアパートに通う利便性のよさや、管理、仲介を依頼する不動産会社の選択肢の多さも大事なポイント。

都心のメリット

都心でアパート経営をおこなう主なメリットは次の3点です。

  • 人口増減率がプラス、またはマイナス幅が低く、賃貸そのものの需要が高い
  • 利便性がよくアパートの巡回に行きやすい
  • アパートの管理、仲介を依頼する不動産会社が多い

都心でのアパート経営は比較的空室期間が短いため高い稼働率を確保できます。またオーナーが巡回に行きやすいことや、不動産会社を選択しやすいことも円滑な経営につながります。

あぱたい王子
あぱたい王子

巡回に行けば入居者とのコミュニケーションも取りやすい! 

 

都心のリスク

一方、都心でアパート経営をする際のリスクは次のとおり。

  • 土地価格が高いため、購入費に利回りが圧迫される
  • 競合が多く、ほかのアパートの賃貸条件に影響される

現在、都心ではアパートの収益に見合わない高価格のものがほとんど。やっと得たわずかなキャッシュフローも、競合物件に合わせて賃料の値下げをされることで吹き飛んでしまいます。

また2022年に生産緑地の優遇期間が終了することでアパートに転用する地主も多く、都心の競合物件は今後、増加することが予想できます。

 

地方でアパート経営するメリットとリスク

地方でのアパート経営で一番期待したいのは、「低コスト高利回り」。それを実現するには、購入価格を抑えることが重要です。都心と比べて購入時の競合が少ないため、地方ならではの “掘り出し物” 物件がみつかることも。

地方でアパート経営をしてみたいかたはこちらの記事で詳しく解説しています>>アパート経営は地方でも成功する!【バッチリ稼ぐ】3つの成功術と2大メリット

地方のメリット

地方でアパート経営する場合のメリットがこちら。

  • アパートの購入価格が安いため、「低コスト高利回り」が実現できる
  • 競合するアパートが少なく、比較的入居年数が長い

地方のアパート経営では購入価格をいかに抑えるかが鍵です。低コストが実現できたら、地方のエリアに合わせた経営戦略を。競合が少ない分、効果が出やすいというメリットがあります。

 

地方のリスク

地方でアパート経営する場合のリスクは次の2点が大きいです。

  • 人口が少ないため、空室期間が長引く
  • 遠隔地の場合、オーナーの巡回が不十分になり管理が手薄になる

地方のアパート経営でもっとも気をつけたいのは、「時期外れの空室は長引く」こと。人口の絶対数が少ないため、繁忙期を逃すと厳しいです。

また、遠隔地の場合オーナー巡回がおっくうになって足が遠のいてしまうことも。それによって、物件の管理状況の悪化が懸念されます。

 

都心と地方をデータで比較!

都心と地方をデータで比較!

アパート経営をする場合、「都心であれば安定した経営ができる」「地方では需要がなく、空室が多い」と感じる人は多いですね。

しかし地方都市といっても札幌市や仙台市といった政令指定都市は、人工増減率や空き家率などデータ上の数字を東京都と比較してみると、ほとんどそん色のないことがわかります。

タシカニ
タシカニ

実際に行ってみると、都内より発展していると感じる地方都市は多いカニ

都心と地方の賃貸市場

以下は、東京都とほかの地方都市を比較した表です。

圧倒的に人口、着工数の多い東京都。人口の増加率は高く、空き家率も全国平均である13.5%を下回っています。

しかしほかの地方都市の数字をみてみると、実際は東京都と大差ありません。

例えば仙台市では、空き室率が9.9%と東京都より低くなっています。空き家率の全国平均は13.5%で、名古屋市、福岡市はそれを下回っています。

また、名古屋市、福岡市は人口の増加率が高く、東京都とほぼ同じ水準。札幌市、仙台市もわずかながら人口は増加していることから、いずれの地方都市も賃貸の需要が期待できます

 

人口(人)

増加率

着工数(戸)

空き家率

東京都

13,942,856

0.7%

144,813

11.1%

札幌市

1,970,057

0.1%

17,687

14.0%

仙台市

1,090,263

0.3%

12,289

9.9%

名古屋市

2,327,557

0.8%

29,096

13.1%

福岡市

1,592,657

0.7%

16,550

12.2%

※人口:2020年4月/増加率:昨年比/着工数:2018年/空き家率:2013年

出典:総務省統計局

出典:国土交通省 建築着工統計調査報告

 

期待利回りの相場を紹介!ワンルームとファミリー向けで比較!

地方都市のスペックが東京都に近いことをご紹介しました。では、そんな地方都市でアパート経営する場合、どのくらいの利回りが期待できるのでしょうか?

下記は一般社団法人日本不動産研究所が半年ごとに発表している、「賃貸住宅の期待利回り」です。期待利回りとは、不動産投資の専門家が予想した利回りのこと。アパートを購入する際の指標ともなる数値です。

《賃貸住宅のエリアごとの期待利回り》

エリア

ワンルーム

ファミリー

東京都(城南)

4.4%

4.4%

東京都(城東)

4.5%

4.7%

札幌市

5.5%

5.7%

仙台市

5.5%

5.7%

名古屋市

5.1%

5.2%

福岡市

5.2%

5.3%

出典:日本不動産研究所 不動産投資家調査

東京都に比べると、すべての地方都市で利回りが0.5%以上高い数値です。

また、注目したいのはファミリー物件の数値です。通常であればファミリーよりワンルームのほうが利回りは低くなるもの。しかしファミリー物件の希少性が高い東京都ではそれが逆転します。

地方都市でも東京都と同様にファミリーの利回りがワンルームを上回っていることから、ファミリー物件の希少性の高さが伺われますね。

あぱたい王子
あぱたい王子

とはいえアパート需要の絶対数が少ないことは事実だよ

 

タシカニ
タシカニ

タシカニ。地方のアパート経営が簡単というわけではないカニ! 

【関連記事】

 

アパート経営で失敗しないためのポイント

アパート経営で失敗しないためのポイント

都心や地方でアパート経営をする場合、気をつけるべき点は次の3つです。

  • 建築会社、管理会社の選びかた
  • 収支シミュレーション
  • 余剰資金の準備

信頼できる建築会社や管理会社を選ぶ

アパート経営に欠かせないのは、信頼できるパートナー会社の存在。土地勘のないエリアに建てる場合は、建築会社や管理会社の助けを必要とします。そのため会社のネームバリューや料金だけで選ぶのではなく、信頼できる会社かどうか見極めましょう。

1.希望する建築構造が得意かどうか

特に地方の地元密着型企業にアパート建築を依頼する場合、気をつけたいのが建築構造。建築会社には、不得意な建築構造というものがあります。木造を扱っていない会社もありますし、その逆で木造しか建てられない会社もあります。

一方大手ハウスメーカーの商品ラインナップに入っていても、実績棟数が多くなければその構造は得意でないというケースも。

土地によって適した建築構造が異なる場合もあるので、しっかりと確認しましょう。

アパート建築のおすすめ会社ランキング記事で構造についても詳しく解説>>アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介

 

2.根拠のある提案をしてくれる

都心でも地方でも、アパートの建築会社は具体的な数字の提案をしてくれることが不可欠です。特に収益にかかわる数字は重要。根拠のあるデータを示してくれるかどうか見極めましょう。

  • 査定賃料
  • 入居率
  • 空室期間
  • 経年による賃料下落率
  • 原状回復費用
  • リフォーム費用

これらの項目を根拠に基づいた数字で提案しているかが大事なポイントです。

あぱたい王子
あぱたい王子

厳しい数字もしっかり伝えてくれる会社は信頼できるね! 

アパートの建築会社の選定にはこちらの記事が参考になります>>アパート経営【おすすめ会社ランキング】評判口コミと共に9つのカテゴリ毎に1位を紹介

 

3.親身になって相談に乗ってくれる

地方でアパートを建築する場合、そのエリアの市場に詳しい会社が強い味方になります。エリアの特性や入居者のニーズを把握していることが重要です。

しかしあまりに建築会社や管理会社が入居者に偏った提案をするケースは要注意。オーナーのコスト面での負担が大きくなってしまいます。しっかりとオーナーに親身になって、アパート経営を総合的に考えてくれる会社が理想的です。

管理会社の探しかたはこちらの記事も参考になります>>アパート経営【不動産会社6つの探し方】不要な手数料や入居者とのトラブル回避術

 

収支シミュレーションをしっかりとおこなう

候補のアパート物件がみつかったら、まずはしっかりと収支シミュレーションをしましょう。シミュレーションをするツールは簡単なものでいいのですが、数値についてはやや厳しめに入力することをおすすめします。

厳しい数値で収支シミュレーションをおこない、それでも利益が出るような物件を購入しましょう。

少しでも不安、不明な点があったら、無理して購入しないほうがよいです。

 

余剰資金を用意しておく

優良なアパートを購入し、いよいよ経営開始。このときとても大事なのは、手元の現金を余剰資金として残しておくことです。

特に中古のアパートを購入した場合、すぐに賃料が入ってくるからと楽観的になるオーナーが少なくありません。しかし、急な退去で突発的な修繕や原状回復にお金がかかることも。万が一返済が滞ってしまうと、黒字倒産してしまう恐れがあります。

余剰資金も含めてしっかり収支計画を立てましょう。

 

まとめ

都心と地方でアパート経営をする場合のメリットとリスクを詳しく解説しました。都心でのアパート経営は需要が高く安心できます。地方都市では低コストではじめられることが魅力です。

また地方都市でアパート経営を考えているかたは、ぜひ一度、現地に行ってみることをおすすめします。地方都市の魅力を体験すれば、アパートを選定するのに役に立つはずです。

タシカニ
タシカニ

観光地ではなく生活する場所という視点でみると、新しい発見があるカニ! 

都心、地方どちらでアパート経営するにしても、信頼できる会社を選ぶことが重要。また厳しいシミュレーションと余剰資金の準備もリスク回避に不可欠です。

これらのポイントを踏まえ、失敗しないアパート経営を目指しましょう。