アパート経営の立地選びに必要な8項目【立地が悪いのに満室になる土地の共通点】
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そんな営業トークを何度も聞くと、「アパート経営もいいかも」と思ってしまいますね。
しかし、ちょっと待ってください。その土地は本当にアパート経営に適した立地ですか？
相続税対策でアパートを建てても、アパート経営が赤字なら結局は子供や孫に負の資産を残すことになってしまいます。
アパート経営は立地がすべて。あなたの持っている土地が本当にアパート経営に適した立地かどうか、「あぱたい」と一緒にチェックしていきましょう。
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立地条件8つのチェック項目！アパート経営できる？できない？
土地がアパート経営に適しているかどうかチェックするには、その土地についてよく知る必要があります。
先祖代々の土地は自分の子供のようにかわいいもの。しかし実際入居者が住むとなるとどうでしょうか？
1.街のイメージ・知名度
あなたの土地があるエリアは一般的にどんなイメージがある街ですか？ 知名度はありますか？
チェックポイント
2.最寄り駅までの距離
あなたの土地から最寄り駅まではどのくらいの距離がありますか？ バス路線は通っていますか？
距離の表しかたは下記のとおり。
800（m）÷80（m）＝徒歩10分 2400（m）÷80（m）＝徒歩30分 バス10分、バス停徒歩3分
3.鉄道利便性
あなたの土地の最寄り駅は利便性の高い駅ですか？
チェックポイント
通勤・通学は毎日のこと。アパートの入居者にとって駅の利便性は重要です。
4.周辺の道路環境と駐車場の確保のしやすさ
あなたの土地の道路環境は良好ですか？ 月ぎめ駐車場は確保しやすいですか？
チェックポイント
ただし、道路環境についてはターゲット層によって志向が変わります。
5.周辺の人口構成
あなたの土地の周辺はどんな年齢層が多いエリアですか？
例えば下記のようなエリアわけができます。
6.周辺エリアの生活環境
あなたの土地の周辺エリアはどんな生活環境ですか？
入居者の需要の高いエリア 入居者から敬遠されるエリア
エリアによってはアパートに不向きな立地であるといえます。
7.周辺のライバル物件の状況
あなたの土地の周辺のライバル物件はどんな状況にあるでしょうか。
ネットの賃貸検索サイトで探したり、周辺を歩いてみたりしましょう。
チェックポイント
ライバル物件の状況はアパート経営においてとても重要です。
8.特殊な需要が得られる施設があるか
駅から遠くても特殊な需要のある施設が近くにあれば、そこに通勤・通学する入居者層を取り込めます。
チェックポイント
ただしこれらの特殊な需要は年数の経過とともに変化するリスクがあるため、十分注意が必要。
こちらの記事で、地方の大学や工場の需要でアパート経営した悲惨な現実も書いています。ぜひ合わせてご覧ください。＞＞アパート経営の悲惨な現実【儲からない4つの実態】データで紐解く大損しない金言
アパート経営の立地選びで失敗する場所5選
どんな立地が入居者にとって失敗だったと思われるのでしょう？ Twitterを参考にみていきましょう。
1.駅から遠い（徒歩10分以上）
https://twitter.com/Suzutician/status/720124028791472130?s=20
徒歩10分を超える物件はネット検索条件で外されるため、問い合わせすらまったくないという事態に陥ることも。
入居者にもっとも敬遠されるのが、「駅から遠い」物件。駅からの徒歩分数は徒歩10分が限度。それ以上はがくんと家賃が下がります。
2.近くにコンビニやスーパーなどの施設がない
@51671222 なるほど！物件選びは妥協しないほうがいいよー。俺みたいに後悔するから(笑)スーパーまでの距離とかも考えた方がいい！
— 肉肉パラダイス (@Meat_paradise) November 1, 2012
現代人の生活には必須の「コンビニ」。そして子供がいるファミリー層は毎日でも通う「スーパー」。
これらが近くにない物件は選ばれることがむずかしくなります。
3.車がおもな交通手段なのに駐車場がない
駐車場ばり遠いし不便すぎるから引っ越し考えるため車いじるの中止。
金貯めな。— いけちゃん☺︎ (@koo18_s15) April 15, 2018
うーーー
やっぱりマンション敷地内に駐車場がないのは不便だぁー！！！
一軒家がいいなぁー— mikeさん (@bleu_mike) December 30, 2017
仲介業者は客付けしやすい物件を優先します。
- 駅から徒歩20分を超える立地なのに「駐車場がない」
- 部屋から駐車場が遠い
以上のような物件は、私の客付け仲介の経験上、まず案内されません。
もちろん近隣駐車場を確保すればいいのですが、手間がかかるうえに入金先は別、もしかしたら立ち退きにあうかもしれないと思うと億劫になるばかりです。
4.駅から家まで坂道が多い
https://twitter.com/manbou77777/status/445541363610689536
雨の日は気がめいりますし、雪が降ったら危険。特に女性はヒール靴やサンダルを履くため嫌がることが多いです。
5.北向きで日当たりが悪い
北向きの部屋はフローリングの汚れだと思ってたらカビだったでござる。
ストーブは内部も埃だらけでさすがに管理会社に電話でござる。
前途多難でござる。— 168にほへと (@janisjoplin1681) December 15, 2018
内見したとたんに入居者がトーンダウンしてしまうのが「北向きの部屋」。
日当たりが悪いと昼間でも暗く、洗濯ものは乾かず、じめじめします。最悪の場合は部屋にカビが生えてしまうことも。
アパート経営で知っておきたい資産価値の落ちない立地とは
資産価値の高いアパートを建てるのに重要なのは立地です。圧倒的に入居者のニーズが高い立地であれば長期的に住まう入居者が増え、空室に悩むことが少なく資産価値が落ちることはありません。
- 電車がおもな交通手段なら駅から徒歩10分
- コンビニやスーパーマーケットなどの施設が近い
- 治安がよい、静かな環境
- 競合となるマンションやアパートが少ない
- 周辺の空室が少ない場所
- 今後、開発が進みそうな場所（都市計画などを参考にする）
電車がおもな交通手段なら駅から徒歩10分
駅から近いアパートは、もっとも立地の優位性が高い物件です。
マイナビ賃貸のアンケートによると、部屋を選んだ「最大の決め手」のうち、立地に関する回答でもっとも多いのは「駅から近かったから」。
近さの目安は徒歩10分以内。入居者にとって、通勤や通学にかかる時間が少しでも短縮できることは大きなメリットなのです。
コンビニやスーパーマーケットなどの施設が近い
徒歩がおもな手段である入居者にとって、日常の生活に必要な施設がそろっていることは必要条件になります。
前述のアンケートで、駅からの距離についで多かった立地に関する回答が「コンビニやスーパーマーケットが近くにあったから」です。
特にコンビニは
- 買い物施設
- ATMの利用
- 光熱費などの支払い
- チケットの購入
- 荷物の集荷
など、生活に必要な役割をたくさん持っています。
治安がよい、静かな環境
景色がよい、治安がよいというのはやや主観的なものですが、逆にいえば景色や治安や悪くする施設が近隣にないのがよいということ。
前述のアンケートで同率6位だった回答が
- 「周囲の景色や日当たりが良かったから」
- 「治安がよかったから」
敬遠されるのは、居酒屋や風俗店、工場がある立地や大通り沿いや線路わきの立地など。立地にも快適と安心が求められる時代です。
競合となるマンションやアパートが少ない
アパート経営をする際に有利な立地の条件には、競合物件が少ないことが挙げられます。
- 需要と供給のバランスがとれている
- 供給より需要が上回っている
立地なら、安定したアパート経営ができます。
周辺の空室が少ない場所
空室だらけのエリアでは、アパート経営をしても空室の長期化や賃料の下落がつづく可能性が高いです。立地の周辺を歩いて、入居者募集中の看板やのぼりが目立つようであれば再考が必要。
今後、開発が進みそうな場所（都市計画などを参考にする）
開発の進められているエリアは、今は優位性が低くても、将来的に立地の優位性が高まります。
- 新駅の設立
- 大規模なショッピングセンターの新設
- 大学の移転や新設
- 企業の移転や新設
こういった事例があるとそのエリア全体の賃貸需要が底上げされます。
入居者のニーズに合わせて立地を考える
入居者のニーズによって求める立地条件は変わってきます。下記の表にまとめました。
| 入居者層 | ニーズ | 具体例 |
| 学生 | 交通が便利な立地 | ・駅から近い ・学校に近い ・コンビニやスーパーがある |
| 若手社会人 | 交通が便利な立地 | ・駅から近い ・飲食店やコンビニがある |
| 単身女性 | 生活環境がよい立地 | ・静かな住宅街にある ・スーパーやショッピングセンターがある ・学校や公園があり緑が多い |
| 若手カップルや中堅社会人 | 生活が便利な立地 | ・ターミナル駅から近い ・買い物施設が充実している ・スポーツセンターや映画館など娯楽施設がある |
| 家族や高齢者 | 生活環境がよい立地 | ・駅から遠くても落ち着いた住宅街 ・幼稚園や保育園、学校などの施設がある ・公園や行政機関、病院がある |
アパート経営で立地が悪くても成功している金持ち大家の裏ワザ5つ
立地がよいことはアパート経営において有利な条件ですが、条件が悪い立地でもそれを克服する方法があります。
- 交通手段が電車の地域で駅から遠いなら駐輪場を用意する
- バス停が近いなどの交通網をアピールする
- 1世帯2台分の駐車場を用意する
- 生活に関する利便性をしっかりアピールする
- 家賃を割安にして、共益費は共用部分の改善につかう
1.交通手段が電車の地域で駅から遠いなら駐輪場を用意する
駅からの距離が徒歩15分を超えるような立地では、入居者が主に利用するのは自転車です。
駅までの道のりに坂道が少なく駅前の駐輪場が確保しやすい環境であれば、自転車を利用する入居者を取り込むことを考えましょう。その際の注意点は3つ。
- 入居者数の分の駐輪場を用意する（カップルなら2台、ファミリーなら4台）
- 駐輪場に屋根を設置する
- サイクルラックを設置する
2.バス停が近いなどの交通網をアピールする
駅からの距離が徒歩20分を超える立地なら、とにかくバス路線を調べるのがオススメ。
バス停が近くバスの本数が多ければ、駅から遠いというデメリットもさほど気にならなくなります。
バス停は最寄りのひとつだけでなく、徒歩10分以内でいけるバス停をすべて調べましょう。最寄り駅ではないターミナル駅にアクセスできる路線があると、立地として有利。
また、市区町村の循環バスも忘れずにチェック。病院や役所にアクセスしやすいなど思わぬメリットがあることも。
3.1世帯2台分の駐車場を用意する
駅からの距離が徒歩30分を超える立地では、入居者の交通手段は主に車となります。
そのため敷地内に駐車場を設置することはもちろん、駐車場の台数は世帯あたり2台用意しましょう。
カップルやファミリーが住まう場合、ご主人が仕事で利用する車が1台、奥さまが買いものや子供の用事で使用する車が1台必要になります。どちらも敷地内に確保できれば、入居者の生活の利便性はぐっとあがります。
もし敷地に余裕があれば、ゲスト用に数台駐車できるスペースを用意しておくこともオススメです。
4.生活に関する利便性をしっかりアピールする
特に郊外であればロードサイド型の商業施設が充実していたり、大型の公園が近くにあったりということもアピールポイントとなります。また車移動が中心の地域では、いける施設の範囲がかなり広がります。
- 大型ショッピングセンターまで2km・車で10分
- 総合病院まで2km・バスで10分
- 徒歩10分圏内にコンビニ3軒、スーパー2軒
- バーベキューのできる総合公園まで3km・車で15分
5.家賃を割安にして、共益費は共用部分の改善につかう
立地条件が悪い場所でのアパート経営は、建築や設備にかかるコストを落とし、できるだけ割安な賃料で経営が回るような計画をたてましょう。
しかしここだけは費用をかけなければならないところがあります。それは共用部分の充実です。
豪華でないアパートでも共用部分がきれいで管理がいき届いていれば、入居者の満足度は高く長期間入居してくれます。それが結果的に良好なアパート経営につながるのです。
どれもそこまで高い費用はかかりません。しかしこういった努力が入居者の満足度を高めて、むずかしい立地を克服できます。
立地条件が悪い場合、どうしても家賃は安くなりがち。
立地条件が悪くても建物を豪華にして高い賃料を取る物件もありますが、長い目でみるとオススメできません。新築や築浅のころは競争力があっても、築年数が経ってくると高い家賃に見合うだけの付加価値を維持できなくなるからです。
立地を克服できないなら、よい立地の土地に買い替える
もしあなたが相続税対策だけでなく、不動産投資としてアパート経営をしたいと考えているなら、所有している土地を売却して、より条件のよい土地を購入するという方法があります。
駅から遠すぎる立地や工場倉庫が立ち並ぶ立地での無理な賃貸経営は、抱えるリスクが高すぎます。そんなときは不動産会社に仲介や買い取りをしてもらい、売却したお金で新たにアパートに向いた土地を購入しましょう。
健全な経営ができる立地であれば相続後も資産価値を落とすことなく活躍してくれます。
まとめ
相続対策としてアパートを建てる場合、税金対策にばかりに目がいってその後の経営がおろそかになってしまうことがあります。
子供や孫が相続したあとも資産価値が落ちないアパートをつくるために、まず土地がアパート経営に適しているかどうかしっかり見極めましょう。
もしアパート経営に適さない土地だったとしても、さまざまな努力で克服したり、よりよい立地に買い替えたりすることもできます。
アパートに適した立地についてしっかり学んで、ぜひ子供世代に価値のある資産を残したいですね。