2019年11月15日

アパート経営の未来【人口減少に負けないニッチ戦略6選】首都圏・地方の今後を分析

東京都内を中心とする首都圏ではアパート供給過剰、地方ではアパートに住む年齢層が流出。そして空き家の増加が問題視されています。

そんな国内の現状をみていると、今後のアパート経営に未来があるのか不安になってしまいますね。

これからアパート経営をはじめようとする人は、すでにある既存のアパートと競っていかないとダメだ

タシカニ！　そのためには人口が増加している首都圏、人口減少が顕著な地方それぞれのアパート経営の現況を把握して、今後のアパート経営のやりかたを考えるカニ

今回は「あぱたい」が、アパート経営の未来を予測・解説しながら、アパート購入時の注意点やアパート経営のアイディアを詳しくご紹介。成功のヒントを探ってみましょう。

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アパート供給過剰？今後のアパート経営は大丈夫？

首都圏……ほかの都道府県からの転入者増加によって人口は増加。現状では賃貸住宅の需要が高く今後も期待できます。
地方都市……少子高齢化により今後はさらなる人口減少が予測されます。空き家率が増加するため賃貸住宅も厳しい状況がつづく。

地域によってアパート経営の未来が違う理由は、4つあります。

1.アパートが増えた

アパートが増加している主な原因は、相続税の改正。

2015年に相続税および贈与税の税制改正が施行。遺産にかかる基礎控除が大幅に引き下げられたため、いままで対象外だった人にも相続税が課せられるようになりました。そこで相続税対策としてアパート経営に注目が集まったのです。

2.サブリース契約

ふたつ目はアパート建築会社が主導してきたサブリース契約。

オーナーにとっては空室でも家賃収入があるためアパート経営のハードルが下がりました。その結果、需要が少ない地域にもアパートが目立つようになってしまったのです。

3.低金利政策

長くつづいている低金利です。

土地を持っていなくても一棟アパートをローンで購入できるため、投資家やサラリーマンがアパート経営をはじめることが増えました。

相続税、サブリース、低金利。この3つの条件を土壌にアパートは今後も増加する見込みです。

4.総人口の減少

都道府県別の人口増減率

画像引用：総務省統計局　都道府県別人口増減率

アパートの数は増加していますが、日本の総人口は減少。

総務省統計局の人口推計をみてみると、日本の人口は7年連続の減少となっており、減少幅も7年連続で拡大。しかし人口の増減は地域によって大きく異なります。

参考：総務省統計局　人口推計の結果の概要

図は、都道府県別の人口増減率を多い順に並べたものです。この表によると、都道府県ごとに人口増減率は大きく異なることがわかります。

首都圏のアパート経営の今後

東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県。

上記のいわゆる首都圏では、ほかの都道府県からの転入者増加によって人口が増えているため、現状では賃貸住宅の需要が高く今後も期待できます。

だけど、首都圏はアパートの供給数も多いため、需要に比べて供給過剰になっている場合もあるよ

タシカニ！　「立地が悪い」「築30年超」「売りポイントがない」といった物件はたとえ都内でも空室率が高くなることが予測できるカニ

地方のアパート経営の今後

前出のランキングにて人口減の傾向が強い秋田県、青森県、岩手県といった地方都市では、少子高齢化により今後はさらなる人口減少が予測されます。空き家率が増加するため賃貸住宅も厳しい状況がつづくでしょう。

地方都市でアパート経営をする場合、競合物件とのはっきりとした差別化が絶対必要！

タシカニ！　立地、築年数はもちろんのこと、アパート自体のコンセプトや特徴を持たせて、はっきりとしたターゲット層を取り込むのが大切カニ

これからアパート経営をはじめるなら注意すべき3つの点

1.好立地物件でも家賃設定は適正価格に！

利便性がよい、人気のある街など好立地物件は入居者の需要が十分見込めます。しかしそういった立地は競合物件も多いもの。好立地だからといって安心して高い家賃設定をしてしまうとたちまち入居率が落ちてしまいます。

好立地物件だからこそ、アパートに目立った特色を持たせることが大切。スタート時から特色を生かしたアパート経営をすることで、良好なキャッシュフローを維持することができます。

2.安易なサブリース契約はおこなわない

一般的には立地がよく入居者が見込める物件であればサブリース契約は必要ありません。アパートの立地とサブリースの契約内容をよく把握し、メリットがないと思ったらきっぱり断ることをおすすめします。

メリットはわずらわしさがないこと。また毎月定額の賃料を受けとることができるので、収支が安定。
デメリットは、高額な手数料や管理会社主導でサブリース賃料の減額がおこなわれること。

アパートのサブリース、家賃保証についてこちらで詳しく解説しています＞＞アパート経営の家賃保証が危険と言われる5つの理由とトラブル回避術

3.格安物件の再生はむずかしい

格安の中古アパートを購入しDIYで物件再生をして収益を得る、というオーナーのブログを読んだことのある人は多いでしょう。

物件再生の成功例はよく目にしますが、初心者がするにはリスクが大きすぎます。

例えばリフォーム費用に見合った賃料がとれなかったり、室内のリフォームが終わったあと外壁や屋根の修繕で大きな費用がかかったりといったトラブルも。

格安物件の再生はかなりの目利きが必要。経験の浅いうちは手をださないほうがよいでしょう。

下手に格安物件に手をだすと、痛い目にあってしまうことも……

時間のないサラリーマン大家さんにもおすすめしないカニ

アパート経営はお金を稼ぐための事業ですので、リスクはつきもの

空室リスク
入居者トラブルのリスク
建物の老朽化リスク
ローンの金利上昇リスク
災害リスク

アパート経営にはこういったリスクがあることを事前に知っておきましょう。

アパート経営のリスクについてはこちらの記事でもわかりやすく解説しています＞＞これで基礎知識は完璧！アパート経営7つのメリット・始め方・リスク対策

未来のアパート経営でオススメしたいニッチ戦略6選

トレンドの変化が激しい今の時代、入居者に選ばれるためには「ほかにはない特徴」「ニッチな層に支持される付加価値」が必須です。

1.DIY可の部屋にする

アパートの立地は利便性もよく人気のある街なのに建物が古くて入居が心配、という場合に効果的な「DIY可」賃貸。

人気のある立地であれば、賃料の負担を抑えて自分で住み心地のいい部屋をつくりたいというニーズが必ずあります。そのニーズをくみ取って、入居者が室内のDIYを可能とした賃貸物件をDIY賃貸借といいます。

メリット：ニッチなニーズに応えられる
デメリット：DIYの範囲や費用負担をめぐるトラブル

トラブルを回避するために、国土交通省が「DIY型賃貸借のすすめ」を発表しDIY賃貸借についての定義をしています。

参考：国土交通省　DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて

国土交通省が定義しているDIY型賃貸借では、賃貸借契約以外に「工事の申請書」「工事の承諾書」「工事の詳細な取り決めに関する合意書」を交わすこととしています。

当事者同士があいまいな認識でいると後々トラブルになることが多いため、具体的にその都度文書で合意することが重要ですね。

2.ペットと暮らせる部屋にする

ペット可の賃貸は以前と比べて増加していますが、その多くが投資用分譲マンションのワンルームでありターゲット層のニーズとはズレがあります。

メリット：希少価値があるため空室対策としてかなり効果的
デメリット：ペットを原因としたトラブルや退室時の原状回復費がかさむなど

気をつけたいのは、あくまでオーナーが主体的にペット可賃貸に臨むこと。入居者の要望に沿う形ではじめてしまうとルールが形骸化して収集がつかないなんてことも。

最低限用意したいのは「ペット規約」に「ペット飼育に関する誓約書」

タシカニ！　ペット規約には飼育可能な動物の種類や大きさ、頭数を明記するカニ

ペット誓約書には、しつけをしっかりすること、共用部にはださないまたは歩かせないというルール、トラブルが発生した場合には誠意を持って対応するなどの内容を盛り込みましょう。

3.高齢者向きの部屋にする

サービスつき高齢者向け住宅、いわゆる「サ高住」とまではいわなくとも、高齢者が住むのに適した賃貸というのは今後需要が伸びてくるとみられています。

メリット：高齢者の人口ボリュームは増加するため需要にはことかかない
デメリット：病気やケガ、突然の死亡などの対処が困難。また、高齢者が住むことを前提とした設備や見守りサービスが必要

賃貸需要の高い東京23区内では、行政が後押しをしているところも少なくありません。生活保護を受けている高齢者もターゲットにする場合には、自治体の福祉課との連携は不可欠。

デメリット	対策方法
室内での孤独死	賃貸オーナーが加入できる物件での事故についての保険を活用
見守りサービス	民間のセキュリティ会社のほか、自治体でおこなっている見守りサービスを活用。格安で利用できる場合も
手すりなどバリアフリー工事費用	自治体で補助金がでる場合があるので確認手すりの設置や室内の段差をなるべくなくすことは事故防止にもつながる入居者負担で工事を希望される場合もある

高齢者向けアパートについて詳しい記事はこちら＞＞アパート経営に老人の需要はある？高齢者向けにシフトして歓迎された大家の実話付き

4.外国人を受け入れる

メリット：外国人がわの需要はかなり高く、横のつながりで継続的に新規入居者を確保できるケースもあり
デメリット：日本語の読み書きが不自由な場合、契約内容を確認することが困難。生活習慣の違いでほかの入居者とのトラブルが起きる

デメリットは主に言葉の問題と生活習慣の違いの2点。言葉の問題が大きければ、専門の会社を介したほうがよいでしょう。生活習慣の違いについては、英語のパンフレットを作成したり入居時に対面で説明したりといった努力が必要です。

また国土交通省が外国人向けの賃貸についてガイドラインを作成しており、こちらの内容も参考になります。

参考：国土交通省　外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン

デメリット	対策方法
言葉が通じない	契約書は日本語でよいが、英語訳を用意したり契約時に翻訳して説明したりなどの対策を掲示や通知などは英語訳が望ましい外国人入居者を専門にする保証会社を利用する。債務保証以外に生活の指導や外国語での説明を対応してくれる会社も
生活習慣の違いによるマナー違反	行政が作成しているマナーハンドブックなどを活用入居時に対面で説明することも効果的

外国人入居者について詳しい内容はこちらの記事で＞＞アパート経営に英語は必要？外国人入居者に関するメリットと5つの注意点

5.リフォームアイディアで勝負！『モクチンレシピ』で選ばれる部屋へ

モクチンレシピ

公式サイト：すこしの予算とちょっとした工夫で、たくさんの魅力を。モクチンレシピ

リフォームアイデア満載のサイト『モクチンレシピ』ではリフォーム費用を抑えながらも、ターゲット層に支持されるピンポイントのリフォーム術について詳しく紹介しています。こういったアイディアを大いに参考にしましょう。

モクチンレシピに掲載されている「Rハイム101号室」のBeforeをみてみると、どこにでもありそうなロフトつきの狭小ワンルームです。このワンルームがちょっとした木工事のリフォームで、明るくおしゃれでつかい勝手のよい部屋になりました。

モクチンレシピ　Rハイム101号室

むずかしい工事はひとつもなく、簡単にしかも低予算でできるリフォームが参考になります。

画像引用：モクチンレシピ　Rハイム101号室

6.現在の入居者に長く住んでもらえる工夫をする

最後に提案したいのは、新規入居者ではなく現在住んでいる入居者に目を向けること。特別なことではありませんが、つい後回しになってしまいがちですので常に意識しておきましょう。

入居者に長く住んでもらえるためには、入居者の満足度を高めること。

その工夫でもっとも簡単で効果的なのは、「こまめな清掃」です。清掃を業者任せにしていると、費用がかかるだけでなく物件の変化やトラブルに気づくことができなくなることも。

こまめに清掃するということは、しっかり管理するということにつながるのです。

また、長期的に住んでいる入居者と積極的にコミュニケーションをとってみましょう。入居者特典を用意したり、室内の故障や不備がないか、欲しい設備があるかなどのチェックシートを配布することをおすすめします。

長期的な入居者がいることは、アパート経営がよい状態であることの証拠だといえるでしょう。

入居者の人気No.1の設備についてはこちら＞＞アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

まとめ

アパート供給過剰といわれている昨今、アパート経営の未来はあまり明るくないような気にもなりますね。しかしよくみてみると、そんななかでも成功している特徴のあるアパートがたくさんあります。

未来あるアパート経営のポイントは、

好立地の物件
入居者を大切にする

未来のアパート経営を順調にするには、さらに差別化が必須です。さまざまな角度から、どんな特徴があるのか探してみましょう。