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アパート経営で年収1000万を達成する方法【成功大家の金言付き】不動産投資で収益化！
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送る「年収1000万円」はビジネスパーソンにとってステータスともいえる数字。誰もが目標としいつかは超えたい大きな壁ともいわれます。
身近に年収700万円ぐらいの人は意外といるのですが、1000万円以上となるとなかなかいない……このような印象をもつ人は、多いのではないでしょうか。
だけど、アパート経営なら「年収1000万円」も可能です。今回は、実際に1000万を達成し成功しているアパート経営者の体験談から、アパート経営で1000万プレーヤーになる秘訣を「あぱたい」がお伝えします。
年収1000万円を達成するのはむずかしい？
年収1000万円を超える人はどのくらいいるのでしょう？ 厚生労働省がおこなった「国民生活基礎調査」では、所得金額1000万円を超える人の割合は調査対象全体の約1割、中央値は427万円（所得平均値＝547万円）という結果でした。
引用：『厚生労働省』所得の分布状況｜平成21年国民生活基礎調査の概況
1000万円を超えることのむずかしさを物語っています。
平均年収1000万円超の企業は、商社・大手不動産・電機事務機器・大手ゼネコンなど50社ほどで、1000万円を超えるサラリーマンはあまり多くないことが伺えます。
参照：『東洋経済オンライン 』｢総合職の平均年収が高い会社｣ランキング300
- 1割しかいない大台に乗るにはどのような方法があるのか？
- 4桁を達成した人はどのようにしてできたのか？
年収を1000万円にする3つの方法
年収1000万円の可能性がある仕事の選択肢について、3つのケースを考えてみましよう。
1.高給な職業に就いたり、給与額が高い企業に就職する
1000万円達成を目指すなら、まず次のふたつの方法が考えられます。
- 医師や弁護士など報酬額の高い職業に就く
- 給料の高い会社に就職する
まずイメージしやすいのは年収が高いといわれる医師や弁護士。
医師になるための国家試験の合格率は約9割といわれます。そして、医学部の定員は厚生労働省が決めており、将来必要になる医師数によりコントロールされています。
そのため合格率は高いのですが、医学部に入学することがたいへんむずかしいことなのです。
一方、弁護士は司法試験に合格しなければなりません。そして、司法試験がたいへんむずかしく合格率は3割弱、さらに受験資格を得るためには「法科大学院」を修了するか「司法試験予備試験」に合格する必要があります。
「法科大学院」は経済的負担が大きく、「司法試験予備試験」経由の受験者が多くなっていますが、司法試験予備試験の合格率は1桁台と非常に狭き門になっているのが現実です。
よって、医師、弁護士ともに簡単にはなれない職業であることがわかります。
では、高い給料の企業に就職することを考えてみましょう。
平均年収2088万円、給料の高い企業として有名なのが自動制御機器や電子顕微鏡などを製造販売する精密機器メーカー「株式会社キーエンス」。新卒採用倍率は50倍以上といわれ就職難易度は “難” にランクされます。
2位にランクされるのが「三菱商事株式会社」で平均年収は1541万円。「キーエンス」のダントツぶりが目立ちますが、「三菱商事」も簡単に入社できる企業ではありません。
もしもこんな会社に入社できたら、1000万円以上はもとより2000万円も狙える可能性があります。
2.起業して成功させる
インターネットの普及によりいろんな分野で起業できる社会になりました。開業するスタイルも変化し、副業や兼業でスタートし順調になってきたら専業として独立することも可能です。
働きかた改革により自由につかえる時間が増え、すきま時間をつかい、事業をはじめるサラリーマンもいます。本業の給与にプラス副業による収入で、1000万円をクリアすることも考えられるようになりました。
現在のように多様な可能性が生まれたのは10年ほど前からです。日本のインターネット元年といわれる1995年から24年経過しますが、10年前には考えられなかった現象が社会のあちこちで起こっています。
可能性はますます大きく広がっていくと思いますが、その反面、インターネットは “ドッグイヤー” といわれます。犬の1年間は人間の7年間に相当し、インターネットは犬と同じように1年間で激しく変化する世界です。
変化についていけないと、アッという間に事業が陳腐化してしまう恐れもあります。
3.各種投資で資産を増やす
株式投資やFX投資もインターネットにより手軽に開始でき、会社勤めをしながら収入を増やす道が拓けました。
しかし「本業＋投資による収入」で1000万円をクリアするには、元手もそれなりに必要。元本保証のない投資は “虎の子” であった元手を失うおそれもあります。
年収1000万円を継続させるには、リスクの少ない方法を採るのが賢明。いろいろある投資手法のなかで、もっとも安心といえるのが「不動産投資」です。
年収1000万円を目指す！投資目的のアパート経営がおすすめな6つの理由
アパート経営とほかの投資方法を比較してみると、ほかにはないメリットが浮かびあがってきます。
- 少ないリスク
- 少ない資金
- 継続収入
- 安定収入
- 節税
- 省力
6つのキーワードからアパート物件を投資対象とする魅力を解説します。
1.少ないリスクで投資ができる
不動産投資はほかの投資と比べるとローリスクなところが大きな特徴。株式投資やFX投資のように “一晩で価値が激減” するといった急激な変動はありません。
インフレーションになっても通貨のように価値が下がることはなく、デフレになっても不動産価格が下がることもありません。安定した投資が可能です。
投資をはじめるには、ひととおり基礎知識の習得やノウハウを学ぶ必要があります。特に人気の高いFX取引はレバレッジが効くので儲かるときは大きな利益がでますが、損するときも大きく元本を失うこともあります。
FX初心者は半年以内に “退場” するといわれるほど、勝ちつづけるには相当の知識が必要なのです。
株式投資も簡単そうにみえますが、国内銘柄の値動きに国際情勢が大きな影響を与える状況は、もはや投資を超えて “投機” といっていいほどです。
その点、不動産投資は専門的な勉強をする必要はあまりなく、リスクがほとんどない安全な投資であるといえます。アパート経営で唯一のリスクが “空室の増加” ですが、突然すべての住戸が空室になるようなことはありません。
2.少ない資金で高額資産を入手できる
アパート経営は購入時に金利の安いローンを組めることが特徴。
不動産を担保提供することにより、アパートローンなどの専用ローンを利用できるしくみが出来上がっています。
手持ち資金を “頭金” として投資し、頭金の2～3倍の融資を受けることが可能です。
物件の評価額や収益性によって、頭金の比率が1割以下でも融資の審査がとおることもありますが、借入比率が高くなると空室が増えた場合の返済リスクも高くなるのが注意点。
1棟目の経営が順調に推移すると、少ない資金で入手した資産（物件）からの収入を投資し、さらに資産を増やせる可能性が。新規物件への再投資により1000万プレーヤーが近づいてくるでしょう。
株式投資やFX投資では、資金を金融機関が優遇金利で貸してくれることはありえません。
その点でもほかの投資と比べてアパート経営は有利と考えられます。
3.長期にわたって収入が得られる
家賃収入が長期にわたって得られるのがアパート経営のメリットです。空室が生まれないよう「空室対策」を徹底しておくと安定した収入がつづきます。
しかし長期間物件を保有していると劣化が進み、大規模修繕が必要になります。10年～15年サイクルでおこなう外部のメンテナンスや住宅設備の交換などですね。
大規模修繕には多額の費用がかかり、経営開始時から計画を立てて積立をしておく必要があります。
空室対策と大規模修繕への備えが、安定した収入を長期間確保できるポイントです。
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4.空室があっても入居者がいれば収入はゼロにならない
賃貸事業は “空室” が大きなリスクですが、一棟アパートと区分所有マンションではリスクの大きさが違います。
区分所有マンションは空室になるとまったく収入はなく、さらに管理費や修繕積立金の負担が重荷です。
ところが、一棟アパートは全室が一斉に空室になることはありません。
3月末に退去が集中する学生アパートであっても、引きつづき入れ替えで入居があり、学年が偏らないよう平準化を図ることも可能。
このようにアパート経営は一部屋でも入居していると、家賃収入が途絶えることはありません。
5.節税ができる
不動産投資の対象となるビジネスはいろいろありますが、アパート経営のように固定資産税や都市計画税の節税ができる事業はほかにありません。
所有している土地には「固定資産税」と「都市計画税」が課税されますが、アパートや住宅が建つ敷地に対して軽減措置があります。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡まで課税標準額が1/6に | 200㎡まで課税標準額が1/6に |
| 一般住宅用地 | 200㎡超の面積が課税標準額が1/3に | 200㎡超の面積が課税標準額が2/3に |
| ＊建物の延床面積の10倍まで | ||
住宅が建っている場合の軽減措置であり、駐車場や貸店舗などでの賃貸事業では、軽減は受けられません。
6.手間がかからない
アパート経営は実に手間のかからないもの。管理会社に管理業務を委託すると大家さんの仕事はほとんどありません。
収支計算書をまとめて年に一度の確定申告をすることと、ときどき物件の外回りを点検するぐらいです。
年間通して大家さんがしなければならない仕事をピックアップしてみましょう。
- 入居審査の結果報告を受ける
- 退去者の予定連絡を受ける
- 退去後や緊急時の修繕工事内容を確認する
- 毎月の家賃入金状況を確認する
ほとんどが結果報告を確認する仕事です。
では、ほかの投資はどうでしょう？ 株式投資やFXでは毎日値動きをチェックし、ディトレードだとマーケットが開いている時間帯は、パソコンモニターを見続けなければなりません。
アパート経営は費やす時間が短いのが大きな魅力です。
年収1000万円超大家さんがアパート経営で気をつけていることは？
不動産投資による収入は「不労所得」の代表と思われていますが、年収1000万円超の大家さんが共通していうことは “不動産投資は経営である” ということです。
なにもしないで放っといても、収入が生まれるような簡単なものではありません。最初の1棟からアパート経営ははじまりますが、2棟目3棟目と物件数を増やしていくタイミングや資金の準備は入念な計画にもとづいています。
慎重な物件選択と空室対策を意識し、状況の変化に応じた判断ができること。こうして確実に収益を増加させ、1000万円超を可能にしたのです。
約3年で5棟62室を所有『シングルファザーでも不動産経営 -元アパレル大家の不動産投資日記-』
画像引用：『シングルファザーでも不動産経営 -元アパレル大家の不動産投資日記-』
専業大家のフミさんは28歳で離婚、以来両親と子供ふたりの5人暮らしをするシングルファザー。
離婚したころ家計は赤字。危機感を覚え、副業をはじめるがうまくいかず……やがて不動産投資に興味をもつようになりました。
家計の圧縮により作り出した200万円を自己資金として1500万円のアパートを取得。
以来3年間で5棟62室を所有し専業大家となり、現在は19棟147戸を所有する宅建業者に成長しています。
物件は宮城県を中心に所有。その内訳を紹介します。
- 仙台市－6棟（1K61戸）
- 東松島市－3棟（1K20戸 2K4戸）
- 大崎市－2棟（2DK2戸 2LDK1戸）
- 一関市－5棟（2DK12戸 2LDK1戸 3DK12戸）
- 石巻市－2棟（1K8戸 2DK10戸 3DK2戸）
- 滝沢市（岩手県）－1棟（1K12戸 1DK2戸）
2棟目購入時には10行以上の銀行に断られましたが、諦めずに銀行を開拓し融資の引き出しに成功。
リフォームについては、工事現場に自らおもむき職人さんから作業の内容などを詳しく教えてもらい、その経験が専業大家として大いに役立つのだといいます。
専業大家になってよかったことは「ふたりの息子の成長を近くで見守ることができること」。ゆくゆくは不動産投資の経験を子供たちに伝えたいとフミさんはいいます。
お金や税金のシミュレーションは綿密に！
不動産投資を開始して4年目の2011年、フミさんが現在運営するブログ『シングルファザーでも不動産経営 -元アパレル大家の不動産投資日記-』がスタートします。
不動産に関する1640記事に加えて趣味や「貯蓄や倹約」に関する記事など、フミさんがどのようにして専業大家になり成功したのか、足跡を辿ってみると参考にしたい考えかたが随所にみられます。
特に “不動産投資といえども、基本的には経営です” ではじまる「アパートにかかる経費」では、経営者としての鋭い視点を教えてくれるので一部ご紹介します。
いかに収益を最大化し、いかにでていく経費を抑えて利益を残すかが重要になります。
（中略）
最終的に重要なのは、税金対策です。これを事前にシミュレーションしておかないと、年末になってからあわててもかなり対応がむずかしくなりますので、半年に一度、計画を練ったほうが絶対にいいです。
不動産は購入した年は多額の経費がかかるため、翌年の税金は低くなります。
引用：『シングルファザーでも不動産経営 -元アパレル大家の不動産投資日記-』アパートにかかる経費
「完全無借金」で家賃年収1500万になった楽待コラムニスト、ゆたちゃんさん
画像引用： 『楽待不動産投資新聞』「完全無借金」で家賃年収1500万になった大家の戦略
ここで紹介する大家さんは「ゆたちゃん」さん。
2005年末に競売物件を落札したのが不動産投資の第1歩。以来すべて現金での購入をつづけ現在7棟50室、年間家賃収入は1500万円に達しています。専業大家になったのが2015年秋ごろのこと。
東京都心から200キロの地方都市に暮らし、居住地から1時間圏内が投資をおこなう地域としています。専業大家になったキッカケが15世帯の鉄骨造マンションの購入でした。
それまでは現金で購入できる範囲の木造ボロ物件を購入し再生、年に1棟ずつコツコツ買い増すという投資スタイルでした。
1480万円で購入した鉄骨マンションを、さらに1400万円かけてリフォームする、ここまでの規模の投資は「ゆたちゃん」さんには、はじめてのこと。
この物件を取得したときにこのようなことを語っています。
賃貸経営のステージが一気にあがった。みえる景色が変わったし、この物件のおかげで今があるといえるくらい、ターニングポイントになった物件です。
引用：『楽待不動産投資新聞』「完全無借金」で家賃年収1500万になった大家の戦略
大きな転機になったんですね。
築古アパートのリフォームで気をつけていること
「ゆたちゃん」さんが特に気をつけることがリフォーム。退去後のリフォームを業者任せにするのはデメリットしかないとのこと。特に築古物件はなおさらです。
大家業はサービス業。いかに入居者が満足する生活空間を提供できるか？ 3ヶ月以上空室が埋まらない場合、原因はリフォームの方法にあると断言するほどリフォームの内容にこだわります。
次の引用文が「ゆたちゃん」さんの考えかたを如実にあらわしています。
これは、わたしが室内のリフォームを行なううえで、とても気をつかっている点です。 “自分が住みたいと思えないお部屋を” 、それを “人に貸したいというのは到底無理ではないか” と思っているからです。では、ここなら自分が住んでも構わないと思えるお部屋にどのようにして、仕上げるのでしょうか？
引用：【実践大家コラム】自分でも住みたいと思えるお部屋に仕上げる
まとめ
年収1000万円を達成する必要条件と十分条件、どの道を目指すかによって条件は変わってきます。そして成功する確率は非常に低いものです。
アパート経営を考えてみると、必要条件は意外と少ないことに気づきます。十分条件は物件数とか所有戸数により自ずと決まってきます。
医者とか弁護士など狭き門を目指すより、簡単に入社できない大企業を目指すより、はたまた成功するか失敗するかまったく予測のできない投資に賭けるより確実な方法。
今回紹介した、アパート経営で1000万円を達成したふたりの大家さんは、けっして特別な能力があるわけではありません。すごい学歴があるわけでもありません。
少しだけ緻密で慎重でまじめにコツコツやる人たちでした。
年収1000万円、誰にでも可能性がありそうですね。